Es un proceso en el que llevamos desde hace un par de años. Seguimos creciendo, materializando poco a poco esa cartera que tenemos tan interesante y el hecho de que hayamos empezado a trabajar con otros proyectos nos lleva a reubicar personal, a crear nuevas líneas de ingreso, algunas van por activación, por el tema de la promoción inmobiliaria y eso nos permite mejorar la estructura de la empresa, es decir, somos capaces de hacer lo mismo o incluso más con menos gente que lo hacíamos antes y el resto del equipo lo tenemos redirigido a la parte de Project Management y Administración de Proyectos Inmobiliarios, lo que nos permite mejorar márgenes en prácticamente todas las métricas hasta Ebit, donde empiezan a afectar otras cosas que no tienen nada que ver con la actividad.
El 2023 va a seguir la tendencia que lleva, esperemos que sea algo más de por dos de las semestrales porque vamos creciendo y consolidando.
También hay un efecto perverso, hay cosas que pasan a ser activaciones y ya no pasan por P&G y resulta complejo saberlo con exactitud en este momento. Hay operaciones también en la parte inmobiliaria de venta de terrenos que sí que pasan por P&G y depende de si consigues vender más de una cosa o más de otra, puede variar mucho el número y es muy difícil dar una estimación precisa, pero la tendencia es la que es, el crecimiento es fuerte.
El segundo semestre suele ser mejor que el primero y habrá que ver cómo nos afecta Larimar. Larimar lo iremos viendo cada vez más en las cuentas, la parte de venta de terrenos puede entrar por P&G y el resto lo seguiríamos viviendo en balance. Nosotros trataremos de dar unas pautas para entender qué representa en el balance lo que está pasando por detrás.
Hemos invertido en la formación de estos equipos y Larimar nos ha facilitado la apertura de nuevas líneas, hay que gestionar muchas cosas, está la parte de venta, que antes no teníamos un departamento de venta tan BTC y tenemos toda la parte de hotelería, la parte de compra, que el modelo de negocio tradicional no tiene compra, ahora en Larimar, al contrario, lo compramos todo porque es donde más se ahorra... por tanto, surgen muchas líneas nuevas de gestión y le hemos dado cancha a gente que conocemos muy bien, que sabemos de su capacidad y estamos fichando también otros perfiles, no vamos a cubrir todo con gente interna, pero esa reubicación de personal nos permite darle paso a gente nueva a la parte de ingeniería y a esta gente que estaba ya más madura, que estén en esta parte de Larimar directiva y seguiremos en esa línea, esa es la estrategia y la toma de decisión se ha hecho por eso.
La gestión de deuda ha sido un punto focal en los resultados. ¿Está satisfecho con el acuerdo alcanzado para la restructuración de la deuda? ¿Cuál es su impacto a medio y largo plazo en la empresa?
Por supuesto que estoy satisfecho, han sido dos años de trabajo, se ha hecho largo porque hemos tenido varios momentos en los que pensábamos que ya estaba todo cerrado, pero en los tiempos nuestros, como empresa que somos bastante dinámicos, con todas esas burocracias que llevan este tipo de operaciones, no se alineaban demasiado.
Lo importante es que hemos llegado a un acuerdo muy bueno, nos va a permitir desapalancar muy rápido. Para nosotros la deuda se estaba convirtiendo en un lastre porque estamos haciendo operaciones financieras y operaciones de venta muy grandes y en las que, tener eso sin arreglar, no ha ayudado. Ahora ya está resuelto, que es lo importante.
Es exigente el plan, pero realmente es exigente en cuanto a que nos hemos dado un plazo relativamente corto, pero si lo miras desde la óptica de ratios, que es como uno tiene que medir las cosas, ya en la propia firma del acuerdo la DFN/EBITDA está por debajo de 2, de hecho ya en el cierre de junio estamos en 1,9, es decir, la empresa no está muy apalancada, era cuestión de firmar las cosas y ponernos al día y normalizar las relaciones con los bancos.
Nosotros hemos necesitado todo este proceso de crecimiento para llegar hasta ahí, pero ahí estamos. De aquí, con el crecimiento que tenemos previsto y el plan de pagos que hemos cerrado con los bancos, en unas condiciones muy buenas porque los tipos que hemos conseguido son muy buenos, nos vamos a encontrar con un desapalancamiento prácticamente total en 2024, no es que paguemos toda la deuda, pero la deuda financieramente va a tender a irse a cero.
Vemos por primera vez reflejado en las cuentas la nueva actividad de la promoción inmobiliaria con Larimar City & Resort. Información sobre la adquisición de los terrenos, pero también sobre el nivel de ventas. ¿Y a falta de un mes para terminar el año, podría actualizarnos los importes de ventas, se ha pasado ya la barrera de los 30 millones de dólares?
Cuando publicamos la auditoría hicimos el esfuerzo de darlos lo más actualizados posible, por tanto, la cifra que dimos es que ahora mismo hay apartamentos vendidos por valor de más de 50 millones de dólares. Hay un importe cobrado ya de su apartamento de casi 9. Todos los apartamentos tienen un plan de pago, con lo cual, tenemos un flujo de caja recurrente de pago de su apartamento.
El ritmo de venta sigue muy fuerte, con lo cual, aparte de ese flujo que ya tenemos firmado, van entrando mensualmente más por la parte inicial y se va incrementando el flujo, es decir, es exponencial, como funciona las ventas en Larimar.
La parte de los terrenos es importante también porque hay que tener en cuenta que nosotros tenemos unos precios de adquisición, pero todo el trabajo que se ha hecho de proyecto, de permiso y demás, hace que el valor de esos terrenos sea muy superior al valor de adquisición.
En la auditoría se ve poco porque se corta en junio y estábamos muy al principio, pero es exponencial, ya lo hemos visto con ese avance que hemos puesto de actualización de información. Y de aquí a final de año, esperemos que lógicamente siga esa tendencia y, si en cuatro meses hemos logrado esos 20 millones de adicionales, veremos qué pasa de aquí a diciembre, pero esperamos dar alguna alegría.
Se han lanzado varias comunicaciones de interés en este ámbito de la promoción inmobiliaria, el acuerdo con Sonesta, varios Sold Out de las torres Prime Towers, y algunas nuevas incorporaciones. ¿Cuándo se verá esta estrategia en las cuentas de CLERHP?
El negocio inmobiliario, diferencia del constructor de ingeniería, que tenemos ahora, es que es un negocio que se va a ver más en el balance. Hasta que no entregamos los apartamentos, no pasa por cuenta de verdad que ganancias, salvo la venta de suelo, cuando hacemos ventas de suelos sí que pasaría por ahí.
Por tanto, lo vamos a ir viendo en el balance. Nosotros intentaremos explicar bien cuáles son las partidas de balance que representa Larimar y daremos información cualitativa y cuantitativa de esa partida. Por ejemplo, cuál sería el nivel de venta, cuáles es el nivel de los terrenos, lo que compró, lo que no he comprado, lo que son activaciones por trabajo en la obra y demás.
Los acuerdos con Sonesta o con otro tipo de empresas que hemos ido comunicando es fundamental en un proyecto como este, es decir, entender que una cadena americana como Sonesta apueste por poner sus dos principales marcas en Larimar, lo que está haciendo es que la gente que conoce el sector compre el proyecto, que es lo importante.
Hay mucho trabajo detrás para conseguirlo y queda mucho trabajo para llevarlo a cabo, pero es un validador importante, por lo menos para nosotros internamente y el mercado también lo ha interpretado así.
Hay más cosas pendientes que se tienen que cerrar, tenemos otros acuerdos con otras cadenas hoteleras que anunciaremos en breve cuando esté formalizado, pero hay negociaciones en curso, hay negociaciones con grandes compradores de activos que están buscando inversión inmobiliaria para poner en renta, fondos Built to rent.
Estamos viendo también posibles promotoras que puedan comprar torres y hacemos un modelo que tenemos diseñado que es Developers a Service en el que nosotros le entregamos llaves mano de una torre a otra desarrolladora, a otra promotora, para que ellos que puedan vender por su marca, es decir, es muy amplio lo que nos da Larimar.
Como deberían afectara estas novedades al valor de la acción, porque recientemente se ha duplicado el valor alcanzando el 3,6. ¿A dónde llegará?
Eso es un misterio, a mí me gustaría saber por qué no está ya donde yo pienso que tendría que estar, pero entiendo que llevamos un tiempo, poco más de un año, que mucho inversor a tendido a buscar la renta fija porque estaba dando buenos beneficios, estaba más claro, el riesgo era más bajo... Luego tenemos todo el tema de las guerras que están ocurriendo, que genera incertidumbre, entiendo que todo se afecta.
Lo positivo que veo es que, a pesar de todo eso, hemos seguido subiendo, pero debe subir bastante más. Yo creo que simplemente valorando los activos que tiene la empresa y la cartera que tiene, ya me parece que está infravalorada, sin tener en cuenta Larimar.
Hay gente que dice que Larimar no vale nada, yo creo que la acción no refleja nada, pero eso aporta valoraciones mucho más altas, es una cuestión de decir qué porcentaje de probabilidad le das, yo le doy un 100%, pero yo sé que soy optimista y tengo mucha información, pero no todo el mundo tiene por qué hacerlo y necesitan quizás ver la maquinaria en marcha o ver otro tipo de cosas que les permita tomar certeza.
En cualquier caso, estamos trabajando en un plan de negocio que incluya el proyecto de Larimar, no queremos ser rápidos para presentar algo rápido y que esté mal hecho, sino que estamos haciendo un trabajo concienzudo porque son muchas partidas, muchas cosas que afectan al proyecto y con esa información, será más fácil para cualquier analista o cualquier inversor, entender cuál puede ser el valor futuro de esta empresa y que eso se acabe reflejando en la cotización.
De cara a los próximos meses y teniendo en cuenta que el cierre del ejercicio ya está prácticamente aquí… ¿Qué podemos esperar de CLERHP? ¿Hacia qué objetivos dirige su estrategia?
La estrategia ahora mismo es clara. Nosotros, en la parte de servicio, en lo que es construcción e ingeniería, vamos a seguir haciendo lo que estamos haciendo, vamos a seguir contratando obras, dando el servicio a nuestros clientes... como hemos hecho siempre en lo que es nuestro corazón y toda la parte del equipo que nos estamos dedicando a Larimar, vamos a transformar la empresa, por más que queramos, Larimar es un proyecto muy grande y en un par de ejercicios ya nadie va a mirar la parte de construcción, aunque esté ahí, porque la vamos a fagocitar por el tamaño de las operaciones que se hacen en Larimar. La estrategia está claramente ahí, vamos a seguir trabajando en el desarrollo inmobiliario, en la venta y en todo esto que estamos haciendo.
Vamos a reforzar el área de comunicación. Nosotros, históricamente, el área de comunicación la hemos trabajado muy boca a boca porque lo que nos funcionaba era ir al cliente, hacer un buen trabajo, que ese cliente te presente a otro, llevarlo a la obra y que vean tu trabajo... Ahora estamos haciendo mucha inversión en branding, en posicionar la marca Larimar, paralelamente a la marca CLERHP, vamos a seguir haciendo eso, vamos a reforzar el equipo en ese área porque entendemos que el B2C, el ir al cliente final, requiere de otro tipo de presencia en redes y en lo que estamos transformando.
Todo eso se debe de ir traduciendo en más ventas, en mejores acuerdos con mejores cadenas hoteleras, en restaurantes, en mil cosas que hay que ir haciendo en el proyecto, con lo cual, iremos viendo esa transformación, muy rápido, no es una cuestión que se tarde porque estamos invirtiendo bastante, estamos consiguiendo muy buenos acuerdos a nivel de comunicación y ahora empezamos la temporada alta de comercialización aquí en la zona de República Dominicana, por lo cual, probablemente en los próximos tres a seis meses veamos una transformación importante.
