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¿Vas a comprar un piso durante la recesión? 3 puntos clave a tener en cuenta

¿Vas a comprar un piso durante la recesión? 3 puntos clave a tener en cuenta
¿Vas a comprar un piso durante la recesión? 3 puntos clave a tener en cuenta

Los tres puntos clave a tener en cuenta si vas a comprar un piso en este momento son: la paciencia ante la posibilidad de que los precios caigan por la potencial recesión económica, contar con un perfil de riesgo adecuado y acceder a una hipoteca fija que te asegure estabilidad en los pagos frente a la rápida escalada del euríbor.

En concreto, el mercado de la vivienda llega en un momento de máximos históricos para el precio de la obra nueva. En el segundo trimestre del año el metro cuadrado de la obra nueva alcanzó los 2.035 euros, según los datos del Colegio de Registradores de España.

En Madrid, San Sebastián, Pamplona, Palma de Mallorca, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria el precio medio del metro cuadrado de las viviendas usadas se encuentra en niveles récord, según los datos que maneja el portal inmobiliario Idealista.

Ante esta tendencia que también se ve en el resto de países del euro, el Banco Central Europeo (BCE) prevé caídas de los precios inmobiliarios y de las inversiones en el mercado de la vivienda de la zona del euro por la subida de los tipos de interés hipotecarios. En concreto, el organismo monetario espera bajadas en el precio de la vivienda de hasta el 9% por el aumento de un punto porcentual en las tasas de interés hipotecarias desde un entorno de bajos tipos.

A nivel español el ‘Estudio predictivo del rendimiento del mercado residencial en España’, elaborado por Fragua by Atlas Real Estate Analytics espera que “2022 cierre con un número de transacciones un 2,3% superior a 2021 y que 2023 acabe con un número de compraventas un 15,4% menor a 2022”. Por tanto, en un momento de precios muy altos y perspectiva de que se contraigan es importante tener paciencia y esperar a que los precios se estabilicen. Sin embargo, muchas veces la recesión también afecta al empleo, por lo que el ‘market timing’ es difícil llevarlo a cabo.

No hipotecarte más de un 80%

Es muy importante contar con los ahorros suficientes como para poder hacer frente con fondos propios a los impuestos derivados de una compraventa como pueda ser el IVA en el caso de la obra nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en el caso de la vivienda usada. También es muy importante no pedir prestado más de un 80% del valor de la vivienda o cumplir con la regla básica de que la mensualidad de la hipoteca no suponga más de un 30% del salario de los convivientes en la casa.

Contar con un colchón financiero propio es vital para no tener que recurrir a hipotecas abusivas, avales de familiares o tipos de interés muy elevados. De acuerdo con los ‘Indicadores del Mercado Inmobiliario’ que publica el Banco de España, en casi una de cada diez hipotecas concedidas en el segundo trimestre la entidad prestó más de un 80% del valor de tasación. Se trata de un incremento respecto a los tres meses anteriores, si bien el porcentaje es todavía bajo frente a las magnitudes de otras épocas.

Los datos del Banco de España muestran que al cierre de junio los bancos concedían los nuevos préstamos hipotecarios por un 65,1% del valor de tasación, un porcentaje muy similar al registrado en marzo (65,2%). Se trata además de un porcentaje que puede considerarse elevado teniendo en cuenta que en 2007, justo antes de que estallase la burbuja inmobiliaria, el máximo que se llegó a alcanzar fue del 63,80% del valor de tasación.

Sin embargo, al mismo tiempo que los bancos han permitido cierta flexibilidad en esta partida, en las hipotecas más arriesgadas han sido algo más prudentes. Así, el porcentaje de préstamos hipotecarios otorgados por un importe superior al 80% del valor de tasación se sitúa en el 9%.

Hipotecas fijas

Ante la escalada del euríbor es conveniente que el hipotecado se informe bien de las ofertas comerciales que mantiene la banca y sepa cuál es su sensibilidad y tolerancia al riesgo a productos que pueden tener volatilidad o un tipo de interés variable. El índice interbancario al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables comercializadas en España, el euríbor, ha abierto la semana al 2,56% y se encarama hacia el 3% gracias a las expectativas de nuevas subidas de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) a finales de octubre. Asimismo, las potenciales hipotecas fijas que empiece a conceder la banca a partir de ahora también van a elevar su tipo de interés para adaptarse al nuevo precio del dinero.

Los expertos señalan que las hipotecas fijas van a empezar a desaparecer en los próximos meses, mientras que las variables van a ir ganando tracción. Sin embargo, las hipotecas fijas suponen estabilidad en el plan de pagos y aún se pueden encontrar a tipos de interés inferiores al 3% e incluso al 2% con bonificaciones como seguros de hogar, vida o nóminas domiciliadas.