Yahoo Finanzas Se vende piso con inquilino: así aprovechan los inversores la crisis inmobiliaria
Por Sandra LaFuente. Dado el reciente repunte en el mercado inmobiliario, también ha habido un rebrote de la compra de pisos ocupados. La práctica no es nueva y en los tiempos más feroces de la burbuja inmobiliaria se llamaba a estas viviendas pisos con bicho.
El que se hace con uno no suele hacerlo para vivir en la nueva casa, sino, con más frecuencia, para poner su dinero a rendir. En esta nueva oleada algunos avisos se dirigen solo a inversores.
Artemio Parra, encargado de una inmobiliaria en Madrid, con 22 años de experiencia en el negocio, tiene claro el perfil del comprador. Son grupos o sociedades o un particular con ahorros disponibles que no tiene que hipotecarse para hacer la transacción. Ven en este momento una oportunidad para comprar antes de que los precios suban más, que es hacia lo que tienden, y obtener así un rendimiento mayor al que pueden recibir de planes de ahorro o el mercado de valores.
“Una rentabilidad pequeña pero a largo plazo significante respecto al precio de la compra. La inmobiliaria es una inversión bastante segura”, agrega Lorenzo Viñas, gerente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida. “Porque el piso, aunque pasen los años y haya una bajada, luego sube siempre”, añade Parra.
Los expertos dicen que el mercado no está al nivel de la última burbuja inmobiliaria; los precios de venta están todavía 27% por debajo de los precios de 2006, aseguran. Pero el movimiento aumenta.
La lógica del mercado es simple: a mayor rentabilidad y menor tiempo de recuperación de la inversión, más caro el piso. Los inquilinos del piso en venta pueden ser los propietarios mismos, con frecuencia gente mayor con pensiones bajas que venden porque necesitan dinero en mano y están dispuestos a pagar al nuevo dueño un alquiler por la que antes fuera su casa, liberados, además, de las obligaciones que tenían como dueños del inmueble; o bien un arrendatario que seguirá pagando la renta a precio de mercado al nuevo propietario que, en efecto, recuperará su inversión y hará rendir su dinero con prontitud; o esos que viven en el piso de forma indefinida, pagando una renta baja o a veces muy baja, que pasarán a pagar al nuevo dueño, con un contrato de alquiler todavía sujetos a las condiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos entre 1964, año de su aprobación, y 1985.
En el mercado todavía hay alrededor de 200 mil pisos con estos contratos vigentes, un 2,5% del total, según un reportaje de Las Provincias.
Se vende piso con inquilino de renta antigua, edad avanzada.
En este caso, la lógica es inversa: el precio de compra desciende; el comprador puede llegar a pagar hasta la mitad del valor porque estos contratos de arrendamiento suelen ser indefinidos y la mayoría de las veces el nuevo propietario ha de esperar a que el ocupante muera, lo cual puede traducirse en años largos, décadas incluso.
El inquilino está incluido en el precio, viene con el paquete. A más joven el arrendatario, más barato el piso. La longevidad es un valor de cambio. La esperanza de vida promedio en España es de 83 años, la segunda de los países de la OCDE. Y, por sexos, ha crecido en los cálculos que ha hecho el Instituto Nacional de Estadística entre 1994 y 2016. La de los hombres ya alcanza los 80,4 y la de las mujeres, 85,9.
Hay otros factores que inciden en el importe final: que el arrendatario de renta antigua tenga un cónyuge o un hijo menor de 25 años que vivan con él (si el hijo es mayor de esa edad tiene hasta dos años para irse de la vivienda) que hereden el derecho a subrogar el piso, o que uno de los ocupantes tenga una discapacidad física o psíquica, lo cual también aumenta la posibilidad de una subrogación, recuerda Viñas –si el hijo tiene más de 65 años y la discapacidad es del 65%, el contrato solo vence con su fallecimiento–. A más ítems como estos, más baja la cantidad que el comprador va a pagar por el piso habitado, porque tardará más en hacerlo rendir.
El comprador también puede estar pensando, en ese largo plazo, en heredar el piso a algún descendiente. “Son inversores que no tienen prisa”, los llama Viñas, quien ha observado que el nuevo aumento de esta práctica tiene unos dos años, en coincidencia con el nuevo movimiento del mercado en las ciudades principales —Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, por ejemplo– donde los pisos en venta tienden al alza y los alquileres se han disparado. “Solo en las calles buenas”, acota Parra.
En el periodo más difícil de la crisis, las ventas se contrajeron y, por ende, aumentaron los arrendamientos, que ahora están amplificados en las urbes mayores –menor oferta, más demanda igual a precios más altos–, por obra del turismo y la gentrificación . La compra-venta vuelve a subir últimamente. Y los propietarios de pisos con renta antigua han aumentado la oferta de venta de sus inmuebles.
Los avisos no tienen prurito en publicar la edad del ocupante del piso en venta. Hay incluso una página web dedicada a ello, desde hace años ya, en la que, por ejemplo, se publica la venta de un piso de 65 metros cuadrados en Madrid con una inquilina de 86 años que paga una renta de 21 euros al mes; el precio en el mercado, indican, es de 120 mil euros. O uno en Tenerife de 85 metros cuadrados, con una ocupante de 76 años que paga un alquiler de 19 euros; el piso se vende 70 mil euros más barato que los 160 mil del precio del mercado. Hasta hace muy poco había uno en la calle Independencia de Barcelona con una inquilina todavía mayor, de 93 años; el piso es de 70 metros cuadrados y se vendía a 178 mil euros mientras en el mercado cuesta 220 mil.
Hay inquilinos que dicen que se sienten como una mercancía que hace parte de la transacción, al ver sus edades expuestas también en los avisos de los portales generalistas.
En avisos así:
“Piso en venta en el clot, barcelona. Vivienda de 120m2 construidos y 100m2 útiles en finca impecable con acceso a minusválidos, ite pasada, da a alante y atrás, comedor de 20m2, 4 habitaciones, dos dobles, un 1 baño completo con banera y 1 aseo, todo exterior, cocina independiente de 6m2. (…) Precio medio del alquiler 1. 500€/mes.(…).Se vende con inquilino, renta antigua, paga 437€/mes, tiene 77 anos, sin más subrogaciones, si no su precio de venta serían 300. 000€ . Precio: 246.750 euros”
“CARRER REGOMIR – GÒTIC – JUNTO PSO. COLÓN Y VIA LAIETANA INVERSIÓN COMPRA VIVIENDA CON INQUILINO DE RENTA ANTIGUA. Planta Entresuelo en finca con Ascensor. 118m2. Techos de bóveda catalana. Consta de 2 habitaciones dobles. El salón comedor y una de las habitaciones son exteriores. Finca del 1850. Finca rehabilitada, las fachadas y las bajantes están hechas; y la escalera pintada. NOTA: Inquilina de renta antigua de entre 85-86 años; con renta de 180€mes. En el contrato de renta antigua figura ella como última usufructuaria. Gastos de IBI: 200€año”. Precio: 277.500”. (Este anuncio estuvo disponible hasta el 4 de mayo).
Piso en Mireia / Trinitat Vella, Barcelona Capital Bajo de 1 dormitorio doble, 1 baño completo, cocina, sala de estar. Exterior, estado conservado. Oportunidad de inversión. Gastos ibi y comunidad muy bajos. Vivienda con inquilinos de avanzada edad (renta antigua). Renta mensual 119.00 € mes Precio: 45.000 euros : en pleno centro”.
Dennis Johnston contaba en un artículo de El Periódico que los posibles compradores del piso en el que vive hacían la visita mientras él seguía sentado en su sofá. Ha vivido desde 1981 en el piso de Gracia, en Barcelona, que vendían a 179.000 euros, con su edad de 78 años incluida en el precio.
“Me venden como un mueble más”, dijo por su parte Salvador, un inquilino de Barcelona a Las Provincias.
La práctica es legal, recuerdan Parra y Viñas. “Es absolutamente lícito y no prejuzga los derechos del arrendatario. El arrendatario tiene un derecho de tanteo y retracto –tiene preferencia para comprar el piso si así lo quisiera– y no debería sufrir ningún tipo de presión”, dice el gerente.
Lo que dure esta modalidad en el negocio inmobiliario está sujeto básicamente a la salud y la longevidad de los inquilinos de estos pisos, que son pocos dentro del mercado, pero aun atractivos.
