Yahoo Finanzas Vivienda: solo en 4 ciudades de EEUU es más barato comprar que alquilar
Un nuevo estudio sobre la vivienda en EE. UU. indica que en la mayor parte del país es más barato alquilar que comprar, a no ser que tengas la suerte de vivir en una de las cuatro ciudades selectas.
El costo mensual de la hipoteca de una vivienda típica es menor que el alquiler mensual en Detroit, Filadelfia, Cleveland y Houston, de acuerdo al análisis realizado por la agencia inmobiliaria Redfin en 50 áreas metropolitanas. Estos también fueron los únicos lugares donde más del 50% de las viviendas en cada uno de los respectivos mercados eran más asequibles como compra que como alquiler.
En el resto de ciudades principales ‒desde San José, California, a Pittsburgh‒ alquilar era más barato que comprar, según el informe, lo cual supone un duro golpe para quienes quieren comprar una vivienda.
El aumento vertiginoso del precio de la vivienda, las elevadas tasas y la alta inflación han aplastado la posibilidad de comprar barato en todo EE. UU. Aun así, algunos mercados han capeado la tormenta.
“Ahí es más fácil comprar”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, a Yahoo Finance sobre las cuatro ciudades. “[Y] los precios de la vivienda nunca aumentaron realmente durante la pandemia en esas zonas, al menos no tanto como lo hicieron en el resto del país”.
“No hubo grandes cambios en los precios cuando las tasas hipotecarias aumentaron”, añade. “Realmente no se ha agravado la asequibilidad de la vivienda como ha ocurrido en otras partes del país”.
Los cálculos de Redfin se hicieron considerando una tasa hipotecaria del 6,5 % y un pago inicial del 5 %, un seguro de propietario con una tasa del 0,5 % del precio de compra y un impuesto anual sobre la propiedad del 1,25 % si no se disponía de registros fiscales.
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Dónde es más barato comprar
Detroit es de lejos la ciudad más asequible para comprar una vivienda, según Redfin.
Redfin estima que el pago mensual promedio de las hipotecas en Detroit fue de 1296 dólares en marzo, en comparación con el alquiler mensual, que es de 1697 dólares, lo que hace que sea un 24 % más barato comprar una vivienda normal ahí. Este es el porcentaje de descuento más grande entre las 50 áreas metropolitanas más pobladas.
Le sigue Filadelfia con un descuento del 7 % para adquirir propiedades, luego Cleveland con un 4 %, y Houston con un 1 %.
A nivel nacional, sin embargo, una vivienda normal cuesta un 25 % más si se compra que si se alquila, revela el análisis.
De acuerdo al economista jefe adjunto de Redfin, Taylor Marr, estas zonas no experimentaron un aumento de los precios cuando, durante la pandemia, el mercado se llenó de recién llegados, como fue el caso de las ciudades prósperas que vieron dispararse los precios de la vivienda.
“El valor de las viviendas en Cleveland y Detroit está estancado en comparación con ciudades prósperas como Phoenix y Miami, por lo que no experimentan grandes aumentos”, escribe Marr en el informe. “Pero eso también significa que no experimentan las enormes subidas que se están dando actualmente en la mayor parte de EE. UU.”.
Como resultado, el 80 % de las propiedades en Detroit son más baratas si se compran que si se alquilan. Este porcentaje es del 59 % en Filadelfia, del 57 % en Cleveland y del 52 % en Houston. A nivel nacional, solo el 19 % del parque de viviendas es más asequible para compra que para alquiler.
“Pero es una espada de doble filo”, añade Marr. “Cuando las personas que buscan una vivienda para comprar o alquilar no pueden acumular mucho capital, tienen menos incentivos para pagar una prima y convertirse en propietarios”.
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Dónde es más caro comprar
En contraste, los precios de la vivienda han aumentado en la mayoría de ciudades grandes del país haciendo que sea menos asequible adquirir una vivienda.
En San José, una casa normal cuesta un 165 % más si se compra que si se alquila, según Redfin, lo que supone el mayor porcentaje de prima de las 50 áreas metropolitanas. Los residentes de esas zonas se enfrenan a un pago mensual promedio de hipoteca de 11 049 dólares, en comparación al alquiler mensual promedio de 4176 dólares.
San Francisco tiene la segunda prima más alta con un 139 %, seguida de Oakland, California (99 % de prima); Anaheim, California (91 % de prima); y Seattle (88 % de prima).
Eso significa que en esas ciudades prácticamente no hay viviendas más baratas para compra que para alquiler, señala Redfin.
Aunque recientemente los precios de la vivienda se han suavizado en algunos de esos mercados, la bajada no ha sido suficiente como para mejorar significativamente su asequibilidad.
“California ha visto recientemente un descenso del valor de la vivienda debido a lo altas que son las tasas, pero las viviendas de California siguen siendo muy poco asequibles”, dice Fairweather.
‘Necesitamos más oferta’
Aunque unas tasas hipotecarias más altas han vuelto menos asequibles las viviendas, la falta de inventario es el verdadero problema subyacente en la mayor parte del país, dice Fairweather.
El parque de viviendas unifamiliares disponibles sin vender aumentó un 0,7 % esta semana a 436 284 viviendas, según indica un estudio independiente de la firma de análisis del mercado inmobiliario Altos Research. Ahora hay un 16 % más de viviendas disponibles en el mercado en comparación con el mismo momento del año anterior. A principios del año, había un 70 % más de viviendas que el año anterior.
A este ritmo, “esto nos dice que hacia mediados de julio tendremos un crecimiento negativo del parque de viviendas de un año para el otro”, escribió esta semana el presidente de Altos, Mike Simonsen, en su blog.
Esta misma falta de oferta ha mantenido altos los precios de la vivienda en todo EE. UU. El precio promedio de una vivienda unifamiliar fue de 450 000 dólares esta semana, sin cambios desde la semana pasada y sin cambios de un año para el otro. El reciente aumento de las tasas hipotecarias ha hecho que este precio sea más alto.
“Debería haber más oferta”, dice Fairweather. “Esa es la única solución a largo plazo para mejorar la asequibilidad, porque, cuando las tasas del mercado vuelvan a bajar, los precios volverán a subir”.
