Rebajas inmobiliarias: con qué quitas se negocian propiedades en diferentes provincias

El negocio inmobiliario sostiene como regla que "location, location, location" es la clave más importante para el éxito de un proyecto. Pero, a partir de la transformación de paradigmas y hábitos que implicó la pandemia, tanto en la búsqueda de áreas verdes, abiertas y la descentralización urbana impulsada por el home office, lo es aún más. Lo que antes se valoraba de la ubicación y el entorno de los inmuebles, cobró nuevos significados y relevancia.

Si bien la tendencia general de los precios de venta está a la baja en este mercado, se perciben diferencias en el comportamiento de los valores al desglosarlos según el tipo de inmueble y la zona o localidad en la que se ubique.

Precios de inmuebles en Buenos Aires

Fabián Acerbo, presidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (COFECI) y representante de la Provincia de Buenos Aires (que concentra más de 20 distritos bonaerenses), explica: "Los inmuebles urbanos sufrieron un descenso de precios de 20% a 30% en dólares desde antes de que se inicie la pandemia hasta la actualidad. Los rurales mantuvieron el valor (en moneda extranjera). Mientras que los únicos que se movieron fueron los loteos y los emprendimientos de los suburbios".

En tanto, según los datos revelados por el Monitor Inmobiliario de diciembre, relevamiento realizado por Daniel Bryn, asesor y titular de Bryn Real Estate (en base a los principales indicadores del sector), en la Ciudad de Buenos Aires, el promedio de precios del metro cuadrado acumula 7,5% de baja interanual. "Ya se está en valores anteriores a 2017, con el furor de los créditos UVA", afirma.

Los barrios que más bajaron en los 12 meses anteriores fueron: Agronomía (13%), San Nicolás (10%), Barracas y Colegiales (9% cada uno). En cuanto al estado del inmueble, la rebaja media de los usados es de 8,55% en el año, mientras que las unidades en pozo y a estrenar "amortiguaron la caída que venían teniendo en los últimos meses".

Para Armando Pepe, director de COFECI y expresidente de CUCICBA, institución que reúne a los martilleros de la CABA, "hubo casos donde se han hecho operaciones por menos de un 20-23% del precio solicitado y otros donde se cerró por menos de 6% del valor pedido. Todo depende de la necesidad del vendedor y de la mejor oferta que reciba por parte del comprador. Es decir, la ley de oferta y demanda es la que lo determina".

En particular, al estudiar la segmentación según el tipo de producto, este martillero puntualiza que en el mercado residencial, los departamentos de menor superficie "son los que más están sufriendo el embate" porque eran los que normalmente compraban los inversores para alquilar. Pero que, "con la nefasta ley de alquileres aprobada, los propietarios no se quieren atar a un contrato a tres años, de modo tal que se está en un terreno complicado".

Sobre los valores de los espacios de oficinas, locales, depósitos e industrias, Pepe prevé que "seguirán bajando porque el sector está totalmente paralizado. Solo en el microcentro (porteño), el 60% de las oficinas están vacías, lo que significa que el propietario debe pagar expensas, impuestos, servicios y el mantenimiento. Entonces, cada vez se escucharán precios de cierre más increíbles".

Pero, aunque advierte que los "precios deben ser lógicos y razonables, en tanto y en cuanto la situación económica del país siga igual, la tendencia a la baja continuará. Mientras que no exista un plan económico y la inflación esté desbocada, el dólar siga desencajado y el blue subiendo todos los días, el panorama se complicará más".

Los inmuebles urbanos sufrieron un descenso de precios de 20% a 30% en dólares en los últimos dos años

Precios de inmuebles en Córdoba

En el mercado inmobiliario cordobés, el inversor y el consumidor final "continúan analizando y observando las medidas económicas para ingresar o salir del negocio; prefieren esperar y considerar la situación, a volcar sus ahorros a los ladrillos", describe Virginia Manzotti, presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios de esa provincia. Allí, según sus estadísticas, los valores cayeron entre 25 y 35%.

Respecto al comportamiento del mercado, la broker sostiene: "La pandemia cambió el rumbo de la inversión. Hoy las oficinas de grandes superficies no son demandadas, se las reconvierte en unidades más pequeñas y con más servicios, mientras que las cocheras no son buscadas como inversión sino por necesidad de uso. Los departamentos de un dormitorio con balcón en edificios con piscina y espacios de encuentros son los más requeridos en las principales ciudades de esta provincia; fueron casi 45.9% del total en diciembre".

Al finalizar, Manzotti aconseja: "Hay que apostar a que las propiedades sean vendidas bien. Siempre habrá un comprador que quiera resguardar los ahorros ya que la adquisición de un inmueble continúa siendo la inversión más segura y que brinda tranquilidad". En tanto, para los que deseen vender en esta coyuntura tan incierta, les recomienda que "tengan la previsibilidad de mantener su capital o mejorarlo porque hay nuevas zonas, oportunidades y tipos de inmuebles que pueden acercarlo a una nueva inversión".

Precios de inmuebles en Mendoza

También en esta provincia la demanda solo convalidó valores que estuvieron entre 25% y 35% por debajo, apunta Estanislao Puelles Milan, presidente del Colegio Inmobiliario mendocino. Y esto tuvo efectos positivos, aunque incipientes: "Con el sinceramiento de una parte importante de la oferta inmobiliaria, el mercado comenzó a tener un leve repunte en las operaciones de venta durante el último semestre del año, sin embargo no llegó a marcar una recuperación, producto de la incertidumbre y de la volatilidad del dólar", aclara.

Si bien en algunas tipologías de inmuebles se ralentizó la caída de precios, los departamentos, las viviendas y las oficinas ubicadas en el centro y microcentro de la capital mendocina "no parecen encontrar un piso en los valores. Pero –apunta Puelles Milan- se empieza a advertir un aumento significativo de la demanda en puntos alejados de la ciudad, con acceso al verde o con espacios más amplios". Respecto a los locales comerciales de esa provincia, "casi se volvió a los niveles de ocupación que había en la prepandemia".

En Mendoza, la demanda solo convalidó valores que estuviesen entre 25% y 35% por debajo

Precios de inmuebles en Rosario

Según detalla Andrés Gariboldi, que preside el Colegio Inmobiliario de Rosario, provincia de Santa Fe, la situación allí es diferente: "Los precios parecieran encontrar un equilibrio. Existe un amesetamiento de los valores de oferta y, por otra parte, las estadísticas que publicamos junto al Colegio de Escribanos de Rosario, indican que la cantidad de compraventas -medidas en escrituras realizadas- ya está en el nivel de 2019", previo al COVID.

De acuerdo a la percepción de este martillero, en la actualidad el mercado rosarino está conformado "casi en su totalidad" por consumidores finales, mientras que el inversor tradicional está "expectante".

Sobre el tipo de inmuebles que más actividad presentó en los últimos dos años, Gariboldi destaca que "los grandes ganadores" fueron los terrenos en la periferia de Rosario (principalmente en Funes y Roldán) así como las unidades residenciales y de oficinas en algunos barrios de la ciudad, como en Fisherton.