Las propiedades en Argentina están baratas en dólares para extranjeros: qué buscan los inversores

El tipo de cambio favorable, el valor actual del m2 de las propiedades, el buen momento de los alquileres temporarios para turistas, y el atractivo que tienen muchas ciudades argentinas, como Buenos Aires, hacen que el público extranjero se interese cada vez más por la oferta de desarrollos inmobiliarios nuevos. Además, los requisitos que necesitan para ser propietarios en un país que no es el de origen, son relativamente simples.

En relación a la apuesta por desarrollos inmobiliarios nuevos, Gustavo De Simone, titular de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias cuenta que, "los motivos por los cuáles los extranjeros invierten en proyectos locales son, en primer lugar, porque no cuentan con la cantidad de dólares suficientes para comprar un inmueble usado y en un desarrollo lo que se paga es un anticipo de la tierra que es un anticipo que puede ser de entre un 30 o un 40%, en dólares".

Pero lo que es mejor es que "en Argentina, si vos sos extranjero y venís con dólares, el costo de la construcción crece más lento que el aumento del dólar, lo que implica una diferencia muy grande cuando el dólar sube y tenés que efectuar el pago de la cuota, que es en pesos; si lo determinas en moneda norteamericana, a lo largo de la obra, ese valor baja muchísimo".

Al ir bajando esa cuota de manera considerable, explica "los inversores extranjeros llegan a sacar una diferencia de hasta un 10 o 15% por departamento solamente con ese cambio".

Alquiler temporario de propiedades, en su mejor momento

El mercado de alquileres temporarios está, actualmente, en uno de sus mejores momentos y "a raíz de la escasa oferta de departamentos en alquiler permanente, la criticada ley de alquileres vigente y el impacto que la pandemia ha dejado sobre las modalidades de vida -especialmente las nuevas formas de trabajo-, los inquilinos buscan opciones más convenientes a sus realidades", señala Alan Mohadeb, socio de CEK. De esta manera, dice, "los alquileres temporarios, con precios en dólares, cobran relevancia por la flexibilidad de los contratos y su simplicidad".

Los desarrollos inmobiliarios nuevos, de acuerdo al asesor en real estate, son proyectos que "te permiten tener ganancias antes, durante y después de la obra porque, por un lado, entras como inversor con valores de pre lanzamiento super competitivos, luego se da la revalorización de metros durante la obra hasta la entrega final de la unidad y por último y lo más importante aún, la posibilidad de generar una renta fija en dólares".

El mercado de alquileres temporarios está en uno de sus mejores momentos

Por otra parte, Matías Towers, director comercial de Muday, cree que "mientras los precios de las propiedades se mantengan en estos niveles, Argentina va a seguir siendo una alternativa de inversión muy atractiva para los extranjeros, porque la renta de un alquiler temporal, por ejemplo, se ubica en un 9% anual".

Los latinoamericanos, principales inversores en propiedades

Los extranjeros que invierten en Argentina provienen de países muy diversos entre sí. Una porción importante la componen ciudadanos de naciones latinoamericanas como Perú, Paraguay, Chile y Bolivia que están invirtiendo en Argentina motivados por la diferencia que hay respecto al dólar.

Tal es así, que "en emprendimientos inmobiliarios, de todas las inversiones que yo he realizado, alrededor del 5% corresponde a ciudadanos de esos países", señala De Simone. Pero no sólo eso, "también están llegando inversores de Rusia, con uno de ellos, incluso, se ha realizado la transferencia mediante cryptos".

La mayoría de los inversores son de nacionalidad boliviana y peruana aunque algunos también provienen de Paraguay y Chile y si bien, en esos países también existe la posibilidad de realizar muy buenas inversiones en real estate, "la oportunidad que ofrece Buenos Aires, es única", dice.

Los departamentos usados, sin embargo, no son un producto demasiado buscado por los inversores extranjeros para volcar su capital. La demanda de este tipo de unidades tiene un muy bajo porcentaje porque, generalmente "quienes invierten en ese tipo de unidades lo hacen para utilizarlas como vivienda, en cambio, si se suman al negocio de los desarrollos inmobiliarios nuevos, muchos de ellos lo hacen para luego revender el departamento o bien para rentarlo", explica Gustavo De Simone.

Cuando eligen esta segunda opción, "si es a través de Airbnb, en zonas como Palermo Hollywood o Recoleta, un monoambiente que vale 100 mil dólares y con comodidades a full, genera una renta de unos 800 dólares al mes, alrededor del 2,1% de lo que vale el departamento", señala.

Palermo es uno de los barrios más elegidos al momento de comprar propiedades

La proptech Muday señala que la mayoría de los interesados en inversiones inmobiliarias en el país son de España, Brasil y Chile y que "sus consultas giran en torno a departamentos de 2 o 3 ambientes en Palermo y Recoleta, cercanos a las zonas más turísticas de la ciudad, con valores que se encuentran entre los u$s80.000 y u$s120.000", cuenta Matías Towers.

Al ser consultado por los costos entre una vivienda en Argentina en comparación con otros países, Towers explicó que, por ejemplo, "en Palermo, el valor por metro cuadrado para un monoambiente terminado está en torno a los u$s2.100/ m2, mientras que en Ciudad de México, una unidad similar en un barrio comparable, está en torno a los u$s3.750/ m2 y en San Pablo estaría alrededor de u$s2.600/ m2".

"De nuestro universo de compradores, 15% es extranjero y un 85% es local", dice Alan Mohadeb. Con respecto a los interesados "tenemos un perfil muy claro de 3 tipos de extranjeros, los argento-americanos; los uruguayos; y por último, algunos españoles".

Mohadeb sostiene que, ante un contexto de baja rentabilidad en los alquileres tradicionales, están notando un "crecimiento en el interés por unidades para alquiler temporal, debido a sus características y a la rentabilidad; uno de los segmentos al que estamos apuntando nuestra estrategia de crecimiento será un concepto de edificios con alma y equipamiento de hotel orientados al alquiler temporario y primera vivienda, que le permiten invertir a nuestros clientes de forma segura en ladrillos con un gran potencial de ganancia y doble beneficio".

Por un lado, señala la capitalización de "entre un 30 y un 50% del valor del metro cuadrado entrando en instancia de friends & family" y por el otro, resalta "una interesante rentabilidad en dólares, la que suele duplicar y hasta triplicar el alquiler tradicional, teniendo en cuenta que está desacoplado de la economía real". Observando el demandante mercado internacional, "nuestras proyecciones, dicen que la renta va a superar el 10% anual en moneda dura".

Trámites e impuestos

La compra de un inmueble por parte de extranjeros en el país es muy sencilla, ágil, rápida y no tiene gastos particulares. Además, deben contar con un CUIL o CUIT, que sea, al menos provisorio.

Inversores extranjeros no tienen ni impuestos ni tasas distintas para comprar propiedades

Sobre los impuestos, "una vez que entran al fideicomiso solamente pagan trámites que son de escribanía y los honorarios de la inmobiliaria (que es el 4% + IVA); explica Gustavo De Simone.

El hecho de que se trate de inversores extranjeros, "no genera ni impuestos ni tasas distintas, por lo tanto, el comprador deberá abonar los gastos normales de honorarios y tasas notariales, comisión inmobiliaria e impuestos de sellos según los usos y costumbres", agrega Matías Towers.

"Nosotros ofrecemos un servicio de llave en mano a nuestros compradores junto con la posibilidad de equiparlos y entregarlos con un interiorismo full, trabajado y aprobado en conjunto por nuestro property manager, señala Alan Mohadeb. Cuenta también que en todos los edificios de la firma brindan un servicio de post-venta a la hora de entregar las unidades, el cual se realiza con un equipo de arquitectos in-house.