La promoción inmobiliaria vuelve a la vida en España gracias al capital foráneo

Por Sonya Dowsett

MADRID (Reuters) - El mercado de promoción residencial en España ha rebotado desde el devastador momento vivido por la crisis gracias a la llegada de la inversión extranjera a los desarrollos inmobiliarios de Madrid y Barcelona, con un importante alza en las licencias que apunta a que más edificios están por llegar.

Desde lujosos apartamentos valorados en millones de euros a modestas casas para la clase media, el resurgir muestra cómo el rebote de la economía española está prosperando pese a la parálisis política del país tras dos elecciones generales.

La construcción y el inmobiliario supusieron alrededor de un tercio de los cerca de 22.000 millones de inversión extranjera en España en 2015, según datos del ministerio de Economía, y los fondos en construcción residencial han sido más de 80 veces superiores a 2014.

"El mercado se ha dinamizado precisamente por esto, porque han venido operadores de afuera. Quedan algunos inversores locales, pero no muchos", dijo Ernesto Tarazona, socio de la consultora inmobiliaria Knight Frank.

Los fondos extranjeros, desesperados por lograr rentabilidades en un momento de bajos tipos de interés, se fijan en España tras el recorte del 40 por ciento en los activos registrado tras la crisis de 2008-

Según el portal inmobiliario Idealista, las rentabilidades del mercado residencial se han incrementado al 6,1 por ciento en el segundo trimestre, cinco veces el retorno de los bonos del gobierno a 10 años.

Madrid figura cuarta en el ranking para 2016 que elabora PWC sobre las ciudades europeas para la inversión inmobiliaria mientras que España subió siete puestos para situarse novena a nivel mundial en el ranking de EY sobre atractivo inmobiliario.

Las inversiones han ido desde la compra de bloques de apartamentos alquilados a paquetes de deuda hipotecaria de las filiales inmobiliarias de los bancos.

Los fondos de inversión se han convertido en los nuevos promotores, buscando un beneficio de la construcción residencial dado el cuarto año de recuperación económica del país y la falta de activos adecuados en áreas con demanda. La consultora CBRE prevé una demanda anual de 180.000 casas en los próximos 10 años.

En lo más exclusivo del mercado, Rockspring está financiando un desarrollo inmobiliario en un edificio del siglo XIX en la calle Serrano, donde los nueve apartamentos costarán entre 2 y 8 millones de euros.

"En el momento que publicamos el catálogo, ya teníamos vendidos el 60 por ciento de los apartamentos", dijo Eduardo de Roda, director asociado de Rockspring Iberia.

DEMANDA DE LUJO PROCEDENTE DE LATINOAMÉRICA

También en lo más exclusivo del mercado, el fondo estadounidense Pimco y el grupo LAR están invirtiendo en el desarrollo de alrededor de 40 viviendas en el centro de Madrid con piscina y spa con un precio de salida esperado de alrededor de 3 millones de euros.

A cerca de 10.000 euros el metro cuadrado, esos precios son fácilmente comparables con los previos a la crisis. Sin embargo, en contraste con los años del boom antes del estallido de la burbuja, muchos compradores potenciales del mercado de lujo en Madrid son latinoamericanos acaudalados, explican agentes inmobiliarios y promotores.

Pese a que la votación favorable de Reino Unido para abandonar la Unión Europea podría tener efecto en el mercado de segundas residencias costeras donde con una libra devaluada los británicos podrían comprar menos, los promotores dicen que el Brexit tendrá un impacto limitado en los centros urbanos como Madrid y Barcelona.

Además del sector del lujo, la recuperación económica y el crecimiento en la creación de empleo han llevado a una mayor demanda para nuevos pisos en las ciudades.

A nivel nacional, el número de licencias para el inicio de viviendas ha crecido un 57 por ciento interanual en los primeros tres meses de 2016, el mayor alza interanual en un primer trimestre desde 2009 y un fuerte indicador de los nuevos proyectos que están por venir.

La crisis dejó a España con alrededor de medio millón de pisos nuevos sin construir, según estadísticas oficiales, pero muchos están en áreas donde la gente no quiere vivir, por lo que es difícil que encuentren comprador.

La mayor actividad se debe a la normalización tras la recesión, más que a otra burbuja. Las ventas de pisos nuevos registraron un alza mensual en abril por primera vez en dos años, pero siguen siendo sólo una quinta parte de las que se registraban antes de la crisis.

La contribución del sector de la construcción a la economía prácticamente se ha reducido a la mitad desde los años del boom hasta alrededor del 5 por ciento con la pérdida de más de 1,5 millones de puestos de trabajo.

'UN MODELO INDUSTRIAL'

Un promotor apoyado por el fondo estadounidense Lone Star está comprando suelo de forma masiva para el desarrollo de viviendas en zonas como Madrid, Barcelona o el País Vasco, con precios que van entre los 100.000 y 250.000 euros.

Lone Star compró en diciembre de 2014 la división de gestión inmobiliaria de Kutxabank y alrededor de la mitad de los activos inmobiliarios en su balance por 930 millones de euros.

La plataforma, Neinor, ha más que doblado su banco de suelo desde los alrededor 900.000 metros cuadrados, invirtiendo unos 500 millones de euros en suelo finalista, dijo el CEO de Neinor Juan Velayos.

"Nuestra apuesta en España es liderar el mercado promotor residencial", dijo Juan Velayos. "Si queremos liderar el sector, necesitamos comprar mucho suelo".

"En 2015 prácticamente no había competencia y pudimos comparar muy buena parte del buen suelo que había en España. Hoy hay más competencia y menos suelo".

Neinor ha implementado un modelo estadounidense de construcción de viviendas, enfocado en los márgenes y en los costes de cada fase del proyecto. Los compradores reservan las casa bajo plano y con un pequeño depósito. Hasta que alrededor del 30 por ciento de los apartamentos no están "prevendedidos", no se construye. Las llaves se entregan a los nuevos propietarios alrededor de dos años más tarde.

Neinor tiene alrededor de 2.200 pisos, en más de 35 desarrollos en venta alrededor de toda España, y más de 1.000 están 'prevendidas'. Quiere entregar alrededor de 3.000 pisos al año, con márgenes de alrededor del 15 por ciento.

"Queremos un modelo industrial", declaró Velayos.