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La nueva Ley de hipotecas: en qué favorece a los cliente y en qué a la banca

Nueva ley hipotecaria, nuevas dudas. La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ha entrado en vigor este 17 de junio, tras una serie de cambios, tres años de retraso, y la amenaza por parte de la Comisión Europea de multar a España con más de 100.000 euros al día. Hay elementos retroactivos que pueden confundir a quienes cuentan con una hipoteca anterior a esta fecha, así como nuevas medidas sin precedentes. En general, da la impresión de que la incorporación de estas normativas europeas beneficia al cliente y protege al consumidor.

La mayor parte de los cambios no se aplicarán a quienes hayan obtenido una hipoteca antes del 16 del mismo mes, ya que no tienen carácter retroactivo. Sin embargo, hay tres medidas de las que sí podrán disfrutar todos los titulares de este tipo de préstamos.

Primero, cambiar de una hipoteca variable a una de tipo fijo implicará un abaratamiento de la comisión en los primeros tres años del contrato, y la eliminación de cobro de comisión para contratos de más edad.

En segundo lugar, la cláusula de vencimiento anticipado exige que los bancos deban esperar una demora de 12 mensualidades (o el equivalente al 3% del préstamo) o, si ya ha transcurrido más de la mitad del plazo de la devolución, 15 mensualidades (o 7%) antes de poder ejecutar la hipoteca en caso de impago.

Finalmente, si el cliente encuentra una mejor oferta de subrogación, su banco actual no tiene el derecho de retenerlo e impedir el cambio de banco; además, el cliente puede cambiar de banco virtualmente cuantas veces quiera.

Foto: Getty

Estas medidas son claramente favorables para los prestatarios, poniendo fin a ciertas cláusulas abusivas y endureciendo los requisitos para llevar a cabo desahucios. Los demás artículos, en general, también lo son, aunque se apliquen sólo a las nuevas hipotecas. Por ejemplo, los gastos de notaría, gestoría y registro (que pueden sumar hasta 1.000 euros) tendrán que ser asumidos por las entidades.

Ventajas para los bancos

Con todo esto, uno podría asumir que los bancos salen muy perjudicados, pero la nueva ley ha traído otros cambios que los benefician también. Justamente los mismos cambios que protegen a los consumidores efectivamente ‘blindan’ a la banca frente a sus demandas.

Según Alicia Agüero, investigadora del Centro de Estudios de Consumo de la Universidad de Castilla-La Mancha, "toda las cláusulas abusivas pasan a estar controladas por norma imperativa", lo cual implica que los prestatarios no podrán alegar ignorancia de los detalles de alguna cláusula, y que éstas "quedan excluidas del control de abusividad ejercido por jueces y tribunales". La banca podrá finalmente despedirse de las constantes e interminables batallas jurídicas.

Además, no hay nada que impida que los bancos, al asumir nuevos gastos y perder algunas oportunidades de cobrar comisiones, aumente el precio general de las hipotecas para compensar.

Para extranjeros

Por otro lado, el Artículo 20 de la nueva normativa permite que los extranjeros puedan cambiar la hipoteca a su moneda local en cualquier momento. Para aquellos que vengan de fuera de la zona euro, los bancos españoles probablemente sean muy reacios a conceder una hipoteca debido al riesgo que supone el tipo de cambio. La redacción del artículo es, además, ambigua y muchas entidades están exigiendo aclaraciones. A pesar de que las hipotecas concedidas a extranjeros representan sólo el 6,67% según el Colegio de Registradores, hay que considerar que es una cifra que supera el doble de la observada hace cinco años.

Nada de dación en pago

Pero la crítica más dura quizá sea la falta de un artículo que aborde la cuestión de la dación en pago. A pesar de las nuevas protecciones otorgadas al consumidor contra los desahucios, sigue sin estar garantizado el derecho de saldar la deuda de una hipoteca con la entrega de la vivienda.

La dación en pago está ya en la mayoría de los países, pero en España sigue siendo prácticamente inexistente, y sólo si la entidad está dispuesta a pactar con el deudor. Con todo el tiempo que lleva trabajando en esta ley, habría sido favorable para los prestatarios que también se garantizara este derecho.

Respecto a los otros cambios, van en la dirección correcta pero habrá que esperar a ver cómo reacciona la banca ante los costes que implica. Si existe verdadera competencia entre las entidades, podremos disfrutar de un entorno más amigable para endeudarnos en la “compra de nuestra vida”.

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