La incertidumbre política enfría el mercado de oficinas catalán

Por Sonya Dowsett

MADRID (Reuters) - Fondos de pensiones, aseguradoras y otros inversores de todo el mundo están pensándoselo dos veces a la hora de comprar espacio para oficinas en Cataluña debido al temor a que una separación de España provoque un nuevo éxodo masivo de empresas de la región.

Tradicionalmente, los inmuebles para oficinas en la rica región y su capital, Barcelona, ​​han sido un mercado atractivo para los inversores, pero el interés se ha enfriado desde el referéndum ilegal sobre la independencia celebrado en octubre y los intentos de los partidos de parte del movimiento secesionista de reinstaurar al destituido presidente regional Carles Puigdemont.

La inversión en espacio de oficinas en Cataluña de octubre a diciembre cayó un 63 por ciento respecto del trimestre anterior y un 84 por ciento respecto al mismo período del año anterior, hasta 71,5 millones de euros, según datos proporcionados por la consultora inmobiliaria CBRE.

La preocupación es que si Cataluña se separa de España, abandonaría la Unión Europea, lo que obligaría a las empresas a abandonar la región para evitar la imposición de aranceles.

"Hablamos regularmente con nuestros inversores y nos han dicho que por ahora no quieren tocar oficinas en Barcelona", dijo Carsten Czarnetzki, director en España de AEW Europe, que gestiona 26.600 millones de euros en activos en Europa, de los cuales 430 millones corresponden a España.

Las cifras, junto con la caída en el número de turistas, son una señal de que la confrontación política ya está teniendo un impacto económico, mientras los fondos esperan para comprobar si algunas compañías que ya han trasladado su sede fuera de Cataluña desplazan también empleados.

Algunos inversores están aprovechando la incertidumbre para lograr descuentos.

Meridia Capital, un fondo con sede en Barcelona que invierte en el inmobiliario español en nombre de fondos de pensiones, aseguradoras y fondos soberanos globales, pidió una rebaja del cinco por ciento en el precio del centro comercial Barnasud de Barcelona, ​​comprado por 21 millones de euros en noviembre, dijo Javier Faus, fundador y director ejecutivo.

"Dije: 'hazme un poco de descuento por el tema de Cataluña'" dijo Faus, cuya firma ha invertido 800 millones de euros en el sector en los últimos cuatro años, en su mayor parte espacio para oficinas dividido a partes casi iguales entre Madrid y Barcelona.

Meridia gestiona activos por 400 millones de euros en Barcelona y, según Faus, la elevada demanda y la escasez de inmuebles han hecho que sea más complicado obtener descuentos este año.

IMPORTANTE PARA ESPAÑA

El sector inmobiliario representó el 11 por ciento de la inversión extranjera en España en los primeros nueve meses de 2017, convirtiéndose en el segundo sector que más fondos recibió después del energético, según cifras del Ministerio de Economía.

España sigue siendo un destino atractivo para aquellos que buscan invertir en bienes inmobiliarios comerciales. El Gobierno espera que la economía crezca entre un 2,5 y un 3 por ciento este año, convirtiéndose en uno de los de más rápido crecimiento en Europa.

Sin embargo, el peso de Cataluña en la inversión en oficinas españolas se redujo aproximadamente a la mitad en el cuarto trimestre en comparación con los tres trimestres previos, hasta al 18 por ciento, según datos de CBRE.

La capital de Cataluña es una próspera ciudad mediterránea que ha atraído a muchos inquilinos corporativos en los sectores de tecnología y medios en los últimos años, desde Amazon.com Inc hasta el fabricante de juegos online King, creador de Candy Crush.

La región es también un importante centro industrial, representa una quinta parte de la economía española y una cuarta parte de las exportaciones, y FDI Intelligence -una división del Financial Times- le dio el número uno entre las grandes regiones europeas de 2018/19 por su estrategia para atraer inversión extranjera .

"La parte real es que muchos han paralizado la inversión, la parte optimista es que nadie ha dicho 'fuera de Cataluña durante 10 años'", dijo Faus, de Meridia Capital.

El mercado de alquiler catalán -que ha experimentado un incremento de un tercio en las rentas de alquileres de oficinas en zonas "prime" (ubicaciones céntricas o de elevada demanda) desde que España salió de la recesión en 2013- ha aguantado hasta ahora, según Inés Arellano, directora de relaciones con inversores en Merlin Properties, que gestiona alrededor de 250.000 metros cuadrados de oficinas en Cataluña.

Hubo menos compraventas en el mercado de alquiler de oficinas en el cuarto trimestre, pero los alquileres y las tasas de ocupación siguieron aumentando, según Arellano, que agregó que el mercado de alquiler tardó más tiempo que los inversores en reaccionar ante factores externos.

Los alquileres promediaron 23,5 euros por metro cuadrado en espacios de oficina en zonas "prime" en el cuarto trimestre de 2017, en comparación con 31 euros en Madrid, según CBRE. El rendimiento promedio fue del 4,25 por ciento.

Este dato contrasta con los 17,75 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2013, año en que España salió de la recesión.

ENTRA AMAZON

Más de 3.000 empresas sacaron su sede social de la región entre octubre y diciembre después de un referéndum de gran impacto mediático al que siguió una declaración unilateral de independencia y el cese del Govern por parte del Ejecutivo central.

El Gobierno de Rajoy intentó a continuación descarrilar el movimiento independentista convocando elecciones, pero los partidos a favor de la ruptura obtuvieron mayoría absoluta en las elecciones de diciembre y no está claro si el nuevo Govern, que aún no se ha formado, mantendrá la hoja de ruta hacia una secesión unilateral.

El ex presidente Carles Puigdemont, que se encuentra huido de la justicia en Bruselas acusado de los cargos de sedición y rebelión si regresa a España, insiste en gobernar desde la capital belga, pese a que el Tribunal Constitucional español ha negado esta posibilidad.

Las empresas continúan sacando sus sedes de la región. Las filiales españolas del fabricante de gafas de sol RayBan Luxottica y de la empresa de chicles Wrigley se fueron a Madrid a principios de este mes, según datos del registro mercantil.

Sin embargo, este movimiento no se ha correspondido con una salida de empleos de la ciudad, y las zonas de oficias de nueva creación como 22@ Barcelona, en el norte de la ciudad, continúan atrayendo a inquilinos de renombre.

Bloques de oficinas en construcción en 22@, un área de moda destinada a empresas tecnológicas y de medios, han sido prealquilados a Amazon.com Inc., la empresa estadounidense de oficinas compartidas WeWork y la empresa de medios noruega Schibsted.

Amazon cerró el acuerdo para alquilar 11.000 metros cuadrados en junio de 2017, según el entonces propietario del edificio, Grupo Castellvi. Amazon declinó comentar los detalles más allá de decir que la oficina albergaría un centro de investigación y desarrollo para el aprendizaje de máquinas y un centro de soporte a vendedores para el sur de Europa.

Schibsted anunció en enero el traslado al nuevo edificio de Barcelona. Esperan mudarse durante el primer trimestre de 2019, dijo un portavoz de la compañía.

Los inversores están resignados a la incertidumbre continuada.

"No sabemos qué efecto puede tener la situación política en la demanda", dijo Czarnetzki de AEW. "No pensamos que se va a resolver rápidamente. Es una nueva realidad con que tenemos que vivir", añadió.