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La demanda de vivienda caerá un 25%: ¿cuáles se abaratarán más?

Jaime Quirós
·4 min de lectura

Este año será clave para conocer el impacto que dejará la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario. Por lo general, el mercado de la vivienda necesita más tiempo para reflejar los cambios macroeconómicos. En este sentido, 2021 empezará a mostrar la dirección que tomará la vivienda después de la pandemia y del ya concluido 2020. La crisis producida por la Covid-19 ha hecho que las previsiones del sector den un vuelco absoluto: tras un periodo de crecimiento continuado, ha vivido una caída inesperada.

Todo parece indicar que la sacudida continuará durante este año, aunque los efectos de esta crisis no están serán tan explosivos como los de la anterior. Aun así, aunque la caída de los precios es cada vez más evidente, esto no traerá consigo un aumento en la demanda. La compra de vivienda está muy ligada a la capacidad adquisitiva y la posibilidad de endeudarse, y por tanto, a la creación de empleo y la salud de las empresas, que se ha visto considerablemente mermada debido a la crisis económica.

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Se estima que en 2021 la demanda en la compra de vivienda baje entre un 20% y un 25% respecto a los niveles del año 2019, fundamentalmente por la reducción de las ventas de vivienda usada. Foto: Getty Creative.
Se estima que en 2021 la demanda en la compra de vivienda baje entre un 20% y un 25% respecto a los niveles del año 2019, fundamentalmente por la reducción de las ventas de vivienda usada. Foto: Getty Creative.

Colliers International, líder global en servicios inmobiliarios y gestión de activos, acaba de publicar un estudio que analiza el comportamiento del mercado del Inmobiliario del último año. Dentro del sector, la experiencia ha sido y será muy diferente en las distintas ubicaciones y tipologías de producto, pero hay dos de las modalidades que sobresalen y se convierten en las claras vencedoras: el alquiler y la obra nueva. Por el contrario, la vivienda usada y la de segunda residencia se han llevado la peor parte.

"La obra nueva ha conseguido resistir mucho mejor reduciendo a menos de la mitad el retroceso que ha sufrido la vivienda de segunda mano", explica el informe. En el primer trimestre, las transacciones de vivienda nueva (11.286) caían respecto al mismo periodo del año anterior un 9,2%, frente a un 16,9% que lo hacía la vivienda usada. En el segundo trimestre, el mercado de obra nueva retrocedía un 22,1% frente al mercado de segunda mano, que lo hacía en un 50%.

Caída de la demanda

La firma estima que en 2021 la demanda en la compra de vivienda podría bajar entre un 20% y un 25% respecto a los niveles del año 2019, fundamentalmente por la reducción de las ventas de vivienda usada y una drástica reducción de la demanda extranjera.

La compra de una vivienda nueva, sobre plano, permite al comprador estructurar de una forma más adecuada su esfuerzo de compra y acceder directamente a la financiación asociada al préstamo promotor. Esta ha ido ganando terreno a la usada, aunque la de segunda mano sigue representando el 79,5% del total de las operaciones.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en septiembre de 2020 la obra nueva llegó a suponer el 22,2% de las compraventas, aumentando el 16,97% del año anterior. En el caso del mes de octubre, el último con datos disponibles, la vivienda nueva ha acaparado el 20,5% del mercado, frente al 18,6% del mismo mes del pasado ejercicio. Estas cifras suponen un crecimiento de este tipo de vivienda, pero se quedan aún muy lejos de las que se alcanzaron durante los años de la crisis, cuando la obra nueva llegó a representar más de la mitad del total de las transacciones.

Un nivel demasiado alto de obra nueva lleva a la banca asumir riesgos financieros demasiado elevados y la disponibilidad de financiación es el aspecto más relevante para su creación, junto con la disponibilidad de suelo. Ninguno de estos factores parece que vayan a volver nunca a estar al nivel de antes de la crisis anterior.

Con toda probabilidad, las caídas de precios se van a centrar fundamentalmente en la vivienda usada, debido a la menor solvencia de los propietarios y a la necesidad de liquidar algunos de estos activos ante situaciones de desempleo e incertidumbre.

La radiografía inmobiliaria transmite, por el momento, incertidumbre. Mucha de la información es difícil de procesar, aún sumidos en plena recesión económica internacional. Esta situación deja pocas certezas sobre el futuro de largo recorrido de los mercados de la vivienda. La pandemia ha paralizado un sector totalmente dinámico. Aunque esta crisis nada tiene que ver con la corrección cíclica, podría traer algún cambio estructural.

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