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Hipoteca sin hipoteca: pros y contras de financiar la vivienda con un seguro de caución

Hipoteca con seguro de caución

Que las aseguradoras empiecen a operar en el mercado hipotecario español es una de las posibilidades que se barajan desde hace algún tiempo. En concreto, estas entidades buscan complementar la oferta hipotecaria actual con la comercialización de los préstamos para la compra de vivienda sin garantía hipotecaria, una práctica consolidada en países vecinos como Francia. En pocas palabras, las aseguradoras persiguen que los clientes tengan la opción de conseguir el porcentaje de financiación que necesiten sin que esto suponga un riesgo para el banco, ya que la aseguradora respondería por ellos en caso de impago.

Sin embargo, este sistema pondría patas arriba el funcionamiento del mercado hipotecario español y necesitaría un marco legal con una doble finalidad: permitir la proliferación de estos servicios, pero sin dejar al descubierto los derechos de los consumidores. Esto último es especialmente relevante en un sector famoso por la introducción de cláusulas abusivas en los contratos y que ha necesitado una ley hipotecaria renovada para remediar la falta de transparencia. Pero, a pesar de la incertidumbre sobre su puesta en marcha, la realidad es que estos híbridos entre hipoteca y préstamo podrían tener ventajas para los clientes.

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Ventajas de comprar una casa sin garantía hipotecaria

Que las aseguradoras se adentraran en el mercado hipotecario supondría una doble ventaja para la banca. Por una parte, si no hay que inscribir la carga hipotecaria en el registro, a las entidades les saldría más barato conceder financiación de este tipo, ya que se ahorrarían parte de los gastos de constitución. Por otra parte, contar con el respaldo de una aseguradora reduciría considerablemente el riesgo de la operación.

¿Y para los clientes? Las ventajas para los clientes serían más bien indirectas e inciertas, pero podría haberlas. En primer lugar, el ahorro de la banca se podría traducir en una mejora de las condiciones: intereses más competitivos, menor vinculación, menos comisiones, etc. En segundo lugar, al ser un producto casi sin riesgo para la entidad, las financieras podrían mostrar una mayor predisposición a financiar más allá del habitual 80%.

Por último, los préstamos para compra de vivienda con seguro de caución serían más rápidos de tramitar que las hipotecas convencionales, ya que no habría que respetar los plazos que establece la Ley de Crédito Inmobiliario actual.

El lado oscuro de las hipotecas con seguro de caución

Aunque es verdad que financiar la compra de una vivienda con un préstamo de estas características puede tener ventajas, no hay que perder de vista ciertos detalles que podrían acorralar a los consumidores.

Primero de todo, al tratarse de un préstamo con seguro de caución, el cliente debería hacerse cargo de la póliza. Este gasto extra habría que sumarlo al coste total del crédito y valorar si merece la pena conseguir financiación con este sistema. La aseguración sería similar a los seguros de protección de pagos, un producto que no suele ser muy económico.

En caso de impago, en países como Francia, las aseguradoras intentan llegar a un acuerdo con la entidad para ponérselo fácil al cliente: alargando el plazo, aplicando una carencia, reestructurando la deuda, etc. Sin embargo, la previsión para España es que sea el prestatario quien tenga que devolver el dinero a la aseguradora sin prácticamente ninguna negociación entre medias, una clara desventaja a tener en cuenta.  

Para terminar, los clientes que solicitasen este tipo de financiación no se podrían refugiar bajo el paraguas protector de la nueva ley hipotecaria. Como consecuencia, tendrían que tener los ojos bien abiertos para no firmar nada de lo que unos años más tarde se pudieran arrepentir. 

De momento, solamente Bankoa se ha atrevido a comercializar este tipo de préstamos en España y con el respaldo de una aseguradora francesa. Quién dará el siguiente paso es todavía un misterio.