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España, el último campo de batalla para la vivienda asequible

Todd White
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España, el último campo de batalla para la vivienda asequible

(Bloomberg) -- El esfuerzo del gobierno socialista de España por controlar las rentas de los apartamentos en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del mundo desarrollado ha tenido un comienzo difícil.En mayo, dos meses después de imponer un conjunto de medidas de supresión de alquileres para nuevos arrendamientos, los alquileres aumentaron a un ritmo anual de 7,5%, según el sitio web de bienes raíces Idealista.com, que suministra datos al banco central de España. Fue una aceleración respecto al 6,6% de marzo, cuando se promulgaron las medidas.Las nuevas reglas para los apartamentos de propiedad privada en el mercado doméstico de España de US$5,8 billones tenían como uno de sus objetivos contrarrestar la especulación y la conversión en alquileres tipo Airbnb. Los pisos turísticos ahora superan la cuarta parte del soleado y playero mercado de Andalucía y un total de 18% en Cataluña, la región donde se encuentra Barcelona, la ciudad más visitada de España y un imán para la inversión extranjera, según el sitio web de bienes raíces Fotocasa.De Berlín a Nueva York, los gobiernos están luchando por evitar que los inquilinos deban abandonar sus vecindarios por culpa de los precios. Los dedos apuntan al estancado crecimiento de los salarios, el moribundo apoyo del gobierno, los compradores internacionales y el alza de los precios de compra. Estos son algunos de los distintivos de los mercados de vivienda urbana del siglo XXI, y están demostrando ser un desafío sin precedentes para los gobiernos que luchan por solucionarlos con regulaciones.Berlín va incluso más lejos que España, con planes de congelar los alquileres durante cinco años y dar a los inquilinos la oportunidad de solicitar reducciones si se determina que los alquileres son demasiado altos. Las acciones de bienes raíces alemanas cayeron luego de que el programa fuera anunciado.Medidas similares están siendo contempladas en todo Europa y el mundo. En Nueva York, los legisladores estatales acaban de completar la mayor revisión de las regulaciones de alquileres en décadas, eliminando la mayoría de las herramientas que los propietarios han usado para aumentar los alquileres regulados.En España, las nuevas normas limitan los aumentos anuales de la renta durante cinco años a la tasa de inflación, actualmente de 0,8%. No es una buena noticia para los propietarios, aunque después de ese periodo pueden elevarlas, o disminuirlas, según lo deseen, en un nuevo contrato. Los precios cotizados por Idealista reflejan lo que los propietarios solicitan en los nuevos contratos.La secretaria de vivienda de España, Helena Beunza, asegura que los alquileres comenzarán a moderarse a medida que el estado cree viviendas más asequibles y cuando comiencen los nuevos contratos con los topes de cinco años, en comparación con los tres años anteriores. El gobierno también está diseñando nuevas asociaciones público-privadas y precios de referencia para otorgar deducciones de impuestos a los propietarios que no cobren de más, dijo en una entrevista. El nuevo tope es de siete años para propietarios institucionales como Blackstone Group LP, que compró casas en España cuando el mercado estaba plagado de un exceso de construcción."Los grandes inversionistas institucionales son especialistas, son oportunistas y se enfocarán en donde las perspectivas y las condiciones sean más favorables", asegura Joe Lovrics, quien dirige la mesa de mercados ibéricos de Citigroup Inc. en Madrid. "Ellos miran estas reglas y dicen: "[s]i esto es permanente, buscaremos en otra parte".De hecho, el Ministerio de Fomento en Madrid planea más normativas. Los economistas están divididos sobre si los límites serán contraproducentes.Mientras que algunos insisten en que limitarán las alzas por tiempo indefinido, muchos dicen que los propietarios reaccionarán iniciando nuevos contratos con rentas iniciales más altas, o convirtiendo más propiedades en alquileres a corto plazo tipo Airbnb, con lo que desaparecería la oferta para residentes permanentes y aumentarían las rentas.Más reglas"Es un problema de economía clásico, pero no tiene una solución clásica de oferta y demanda", afirma Alejandro Inurrieta, un economista que está escribiendo un libro sobre el mercado de alquileres del país. "De hecho, el problema de las rentas fuera de control se debe más a la escalada de los precios de las viviendas de lo que la gente cree".En la región de Madrid, por ejemplo, economistas como Inurrieta dicen que el aumento de 34% en los precios de las casas en los últimos tres años es más responsable del aumento de 33% en las rentas. Eso se debe a que los propietarios presionan para que los retornos sigan el ritmo del mercado de ventas, asegura Inurrieta. Los compradores potenciales también se ven obligados a alquilar por los precios de compra más altos.España es un mercado peculiar dentro de Europa, con uno de los niveles más altos de ocupación de propietarios y con más de 95% de las unidades de alquiler de propiedad de individuos, en lugar de instituciones."Sería una revolución si esto funcionara en España", cree Inurrieta sobre las nuevas regulaciones. "Hay mucho dinero debajo de la mesa aquí, y muchos propietarios aficionados que no tienen que adherirse a ningún plan estratégico con los inversionistas".Experimento de mercadoEl desplome inmobiliario de España hace casi una década deprimió las rentas y los valores, aunque el atractivo para los inversionistas mejoró con el cambio. El rendimiento bruto medio de 4% en 2018, según el Ministerio de Fomento de España, se compara favorablemente con el bono alemán de referencia con un rendimiento inferior a 0%. El índice IBEX 35 de España terminó el año pasado en su nivel anual más bajo desde 2012.Los inversionistas de propiedades generalmente esperan que mientras haya un crecimiento de la población y un mercado relativamente libre, las compras y alquileres de viviendas puedan vencer a la inflación a largo plazo, una afirmación que se pondrá a prueba con las nuevas reglas.Algunos economistas sostienen que los precios de compra han aumentado mucho más rápido que los precios al consumidor en muchos mercados desarrollados porque a menudo los dos no están vinculados estructuralmente. Por ejemplo, los precios de las viviendas, una preocupación perenne para las familias urbanas de clase media, están ausentes de la canasta de consumidores en muchos de los datos mundiales de inflación de precios al consumidor. En su lugar, normalmente se utilizan los costos de alquiler.En España, por ejemplo, las viviendas de alquiler solo tienen una ponderación de 3% en la inflación al consumidor, mientras que la familia promedio gasta alrededor de 30% de sus ingresos en renta y aún más en la compra de una casa.Desde la caída de la propiedad en España, los bancos rara vez han financiado 100% de una compra. Eso es un factor que aumenta la demanda de alquileres. También lo es el 35% de desempleo juvenil. Sin embargo, hay muchas dinámicas que se observan en todo el mundo en ciudades con mucho empleo y poca tierra vacante."Esto no es solo España, son los mercados más grandes", dice Lovrics de Citigroup. "Un ejemplo es Seattle, que era muy asequible hace años, y ahora es solo para un alto valor neto".Nota Original:Spain Is Latest Battleground for Global Affordable Housing (1)Reportero en la nota original: Todd White en Madrid, twhite2@bloomberg.netEditores responsables de la nota original: Samuel Potter, spotter33@bloomberg.net, Rob Urban, Iain RogersFor more articles like this, please visit us at bloomberg.com©2019 Bloomberg L.P.

(Bloomberg) -- El esfuerzo del gobierno socialista de España por controlar las rentas de los apartamentos en uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del mundo desarrollado ha tenido un comienzo difícil.

En mayo, dos meses después de imponer un conjunto de medidas de supresión de alquileres para nuevos arrendamientos, los alquileres aumentaron a un ritmo anual de 7,5%, según el sitio web de bienes raíces Idealista.com, que suministra datos al banco central de España. Fue una aceleración respecto al 6,6% de marzo, cuando se promulgaron las medidas.

Las nuevas reglas para los apartamentos de propiedad privada en el mercado doméstico de España de US$5,8 billones tenían como uno de sus objetivos contrarrestar la especulación y la conversión en alquileres tipo Airbnb. Los pisos turísticos ahora superan la cuarta parte del soleado y playero mercado de Andalucía y un total de 18% en Cataluña, la región donde se encuentra Barcelona, la ciudad más visitada de España y un imán para la inversión extranjera, según el sitio web de bienes raíces Fotocasa.

De Berlín a Nueva York, los gobiernos están luchando por evitar que los inquilinos deban abandonar sus vecindarios por culpa de los precios. Los dedos apuntan al estancado crecimiento de los salarios, el moribundo apoyo del gobierno, los compradores internacionales y el alza de los precios de compra. Estos son algunos de los distintivos de los mercados de vivienda urbana del siglo XXI, y están demostrando ser un desafío sin precedentes para los gobiernos que luchan por solucionarlos con regulaciones.

Berlín va incluso más lejos que España, con planes de congelar los alquileres durante cinco años y dar a los inquilinos la oportunidad de solicitar reducciones si se determina que los alquileres son demasiado altos. Las acciones de bienes raíces alemanas cayeron luego de que el programa fuera anunciado.

Medidas similares están siendo contempladas en todo Europa y el mundo. En Nueva York, los legisladores estatales acaban de completar la mayor revisión de las regulaciones de alquileres en décadas, eliminando la mayoría de las herramientas que los propietarios han usado para aumentar los alquileres regulados.

En España, las nuevas normas limitan los aumentos anuales de la renta durante cinco años a la tasa de inflación, actualmente de 0,8%. No es una buena noticia para los propietarios, aunque después de ese periodo pueden elevarlas, o disminuirlas, según lo deseen, en un nuevo contrato. Los precios cotizados por Idealista reflejan lo que los propietarios solicitan en los nuevos contratos.

La secretaria de vivienda de España, Helena Beunza, asegura que los alquileres comenzarán a moderarse a medida que el estado cree viviendas más asequibles y cuando comiencen los nuevos contratos con los topes de cinco años, en comparación con los tres años anteriores. El gobierno también está diseñando nuevas asociaciones público-privadas y precios de referencia para otorgar deducciones de impuestos a los propietarios que no cobren de más, dijo en una entrevista. El nuevo tope es de siete años para propietarios institucionales como Blackstone Group LP, que compró casas en España cuando el mercado estaba plagado de un exceso de construcción.

"Los grandes inversionistas institucionales son especialistas, son oportunistas y se enfocarán en donde las perspectivas y las condiciones sean más favorables", asegura Joe Lovrics, quien dirige la mesa de mercados ibéricos de Citigroup Inc. en Madrid. "Ellos miran estas reglas y dicen: "[s]i esto es permanente, buscaremos en otra parte".

De hecho, el Ministerio de Fomento en Madrid planea más normativas. Los economistas están divididos sobre si los límites serán contraproducentes.

Mientras que algunos insisten en que limitarán las alzas por tiempo indefinido, muchos dicen que los propietarios reaccionarán iniciando nuevos contratos con rentas iniciales más altas, o convirtiendo más propiedades en alquileres a corto plazo tipo Airbnb, con lo que desaparecería la oferta para residentes permanentes y aumentarían las rentas.

Más reglas

"Es un problema de economía clásico, pero no tiene una solución clásica de oferta y demanda", afirma Alejandro Inurrieta, un economista que está escribiendo un libro sobre el mercado de alquileres del país. "De hecho, el problema de las rentas fuera de control se debe más a la escalada de los precios de las viviendas de lo que la gente cree".

En la región de Madrid, por ejemplo, economistas como Inurrieta dicen que el aumento de 34% en los precios de las casas en los últimos tres años es más responsable del aumento de 33% en las rentas. Eso se debe a que los propietarios presionan para que los retornos sigan el ritmo del mercado de ventas, asegura Inurrieta. Los compradores potenciales también se ven obligados a alquilar por los precios de compra más altos.

España es un mercado peculiar dentro de Europa, con uno de los niveles más altos de ocupación de propietarios y con más de 95% de las unidades de alquiler de propiedad de individuos, en lugar de instituciones.

"Sería una revolución si esto funcionara en España", cree Inurrieta sobre las nuevas regulaciones. "Hay mucho dinero debajo de la mesa aquí, y muchos propietarios aficionados que no tienen que adherirse a ningún plan estratégico con los inversionistas".

Experimento de mercado

El desplome inmobiliario de España hace casi una década deprimió las rentas y los valores, aunque el atractivo para los inversionistas mejoró con el cambio. El rendimiento bruto medio de 4% en 2018, según el Ministerio de Fomento de España, se compara favorablemente con el bono alemán de referencia con un rendimiento inferior a 0%. El índice IBEX 35 de España terminó el año pasado en su nivel anual más bajo desde 2012.

Los inversionistas de propiedades generalmente esperan que mientras haya un crecimiento de la población y un mercado relativamente libre, las compras y alquileres de viviendas puedan vencer a la inflación a largo plazo, una afirmación que se pondrá a prueba con las nuevas reglas.

Algunos economistas sostienen que los precios de compra han aumentado mucho más rápido que los precios al consumidor en muchos mercados desarrollados porque a menudo los dos no están vinculados estructuralmente. Por ejemplo, los precios de las viviendas, una preocupación perenne para las familias urbanas de clase media, están ausentes de la canasta de consumidores en muchos de los datos mundiales de inflación de precios al consumidor. En su lugar, normalmente se utilizan los costos de alquiler.

En España, por ejemplo, las viviendas de alquiler solo tienen una ponderación de 3% en la inflación al consumidor, mientras que la familia promedio gasta alrededor de 30% de sus ingresos en renta y aún más en la compra de una casa.

Desde la caída de la propiedad en España, los bancos rara vez han financiado 100% de una compra. Eso es un factor que aumenta la demanda de alquileres. También lo es el 35% de desempleo juvenil. Sin embargo, hay muchas dinámicas que se observan en todo el mundo en ciudades con mucho empleo y poca tierra vacante.

"Esto no es solo España, son los mercados más grandes", dice Lovrics de Citigroup. "Un ejemplo es Seattle, que era muy asequible hace años, y ahora es solo para un alto valor neto".

Nota Original:Spain Is Latest Battleground for Global Affordable Housing (1)

Reportero en la nota original: Todd White en Madrid, twhite2@bloomberg.net

Editores responsables de la nota original: Samuel Potter, spotter33@bloomberg.net, Rob Urban, Iain Rogers

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