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¿Conviene invertir en cocheras?: en qué precios arrancan los espacios para guardar autos y barrios con más oferta

Las cocheras siguen proponiéndose como destino de las pequeñas inversiones; sobre todo ahora, cuando, según dicen los que saben, las hay por valores que se presentan como verdaderas oportunidades.

Así lo expresa Esteban Súcari, titular de eCocheras, empresa especializada en la comercialización de estos espacios. "Hay que comprar pensando en la apreciación", sentencia, explicando que tanto las políticas de estacionamiento de la ciudad como el presente del mercado –los viejos garajes dan lugar a proyectos residenciales, lo que habla de un bien que puede volverse escaso- vislumbran un futuro más promisorio.

Cocheras desde u$s5.000

¿Cuánto sale hoy, en concreto, adquirir una cochera? Matías Towers, director Comercial de la proptech Mudafy, habla de lo que tienen actualmente en oferta que ilustra lo que sucede en el mercado: "Las que actualmente tenemos en nuestro marketplace van desde los u$s5.000 hasta los u$s35.000. Hay que aclarar que algunas son dobles y por eso tienen un valor más elevado".

En cuanto a las zonas con más oferta en CABA, Mudafy consigna que son los barrios de San Nicolás, Montserrat y Recoleta. "Así como sucede con los demás tipos de propiedades, hoy las cocheras están en un momento donde es posible encontrar productos a valores muy competitivos. Además, hay muchas oportunidades en la zona céntrica, donde, si se retoma el movimiento pre pandemia, hay grandes posibilidades de revalorización", apunta y augura Towers.

Cocheras: dos modelos de negocio

Según Súcari, si bien el negocio tradicional presenta hoy rentabilidades mínimas (2%), los valores de la actualidad abren la posibilidad de comprar un bien inmueble por una cifra que, como se leyó, expresada en dólares se presenta accesible.

"Además, mientras los departamentos se depreciaron un 30 o 35% las cocheras lo hicieron en un 20%", precisa, comparando cómo defendieron estos bienes sus valores durante los últimos meses. "Y esta cifra es un promedio ya que en algunas áreas, el corredor Libertador, por ejemplo, los precios están como antes de la pandemia. O tal vez más", puntualiza.

Se pueden conseguir cocheras desde los 5.000 dólares

Para el titular de eCocheras, se trata de un buen negocio en algunas áreas de la ciudad como Belgrano, Palermo, Recoleta. Las zonas con alta densidad y demanda, claro está.

Asimismo, distingue, el potencial comprador también puede optar por dos modelos de negocio: el tradicional, que le deportará una renta fija mensual, o bien el pool de inversión, en el cual el estacionamiento paga renta según su ocupación.

"Comprar una cochera, hoy, requiere encontrar un lugar que genere atracción y tránsito", precisa el entrevistado, citando como ejemplos las que hay en la zona del Hospital Italiano, en el corazón de Almagro, donde el modelo de negocio es la cochera con pool de renta y otro caso con el mismo modelo en Santa Fe y Azcuénaga.

"Otro punto a tener en cuenta a la hora de comprar son las expensas, que son un factor de peso cuando se evalúa el negocio". En este sentido, el valor por este concepto de las que hay en Mudafy oscilan entre los 600 y los 4.000 pesos.

Una vuelta de tuerca al negocio de las cocheras

Pero también a este negocio, la tecnología le ha dado una vuelta de tuerca. José Luis Valderrama explica la propuesta de We Smart Park y cómo se vincula con el Real Estate. "Nuestros partners son dueños de cocheras que están mucho tiempo vacías; por ejemplo, como sucede con algunos hoteles", introduce.

"En esos espacios, nosotros colocamos un dispositivo –lo damos en comodato- y lo vinculamos con una plataforma. El usuario, quien se bajó la aplicación, puede alquilar la cochera. Se fracciona por minuto", continúa.

Al momento de invertir en cocheras, existen dos modelos de negocio

Puntualmente, la aplicación envía al usuario un stikertag que brinda acceso a la red de estacionamientos que hoy en Buenos Aires suman unos 40. "Actualmente, competimos por precio y el usuario está abonando $1 el minuto", detalla Valderrama, indicando que Wesmartpark tiene 5.154 usuarios clientes y que hay condiciones especiales para empresas y abonos para días, noches, semanas y meses

¿Cuánto se queda de lo abonado el propietario del estacionamiento? "Entre el 50 y el 90%", contesta el entrevistado, dependiendo de la intensidad de uso. Según revela, Grand Brizo (a metros del Obelisco) y Recoleta Grand (en Las Heras al 1700) son dos estacionamientos de los hoteles homónimos que funcionan con esta modalidad.

"En Buenos Aires tenemos 100 cocheras disponibles, a diferencia de lo que sucede en Barcelona, donde nació la idea, Madrid o Santiago –ciudades donde no existe el negocio del estacionamiento- y donde son más de 1.000", apunta Valderrama, siempre en relación al negocio.

Así y todo, comparte el entrevistado, desde el capítulo local de la aplicación se encuentran en conversaciones con La Rural y otros espacios para ampliar los alcances de esta iniciativa.