Alemanes recurren a comprar viviendas por bajos tipos de interés y altos alquileres

Por Michael Nienaber

BERLÍN (Reuters) - Al contrario que sus padres, que vivieron de alquiler toda su vida, Sebastian, un residente en Berlín, vive en su propio apartamento y está pensando comprar una segunda propiedad en la capital alemana como una inversión para complementar su futura pensión.

Alemania ha sido durante décadas un país de inquilinos y ahorradores prudentes, pero cada vez un mayor número de alemanes están comprando viviendas, no sólo para ser propietarios sino en busca de rentabilidad de inversión que ya no pueden obtener con los ahorros en el banco.

El cambio hacia un planteamiento más estadounidense o británico a la propiedad está siendo alentado por las políticas de dinero barato del Banco Central Europeo y la subida del precio de los alquileres, sobre todo en las ciudades alemanas.

Una creciente población urbana y una alta tasa de inmigración están presionando un mercado de viviendas donde la tasa de construcción llevaba años siendo baja.

"Tengo un plan de pensiones privado, pero pese a ser persistente en el ahorro, apenas tiene rentabilidad debido a los tipos de interés ultrabajos", dijo Sebastian, un consultor de 38 años, que pidió no ser citado con su nombre completo porque no quiere que sus clientes conozcan sus asuntos financieros personales.

Sebastian compró su primer apartamento hace seis años para evitar la subida de los alquileres y ahora quiere comprar una segunda propiedad para convertirlo en un plan de pensiones.

En los años posteriores a la caída del Muro de Berlín, los precios de las propiedades en la ciudad eran significativamente más bajos que en ciudades como Londres o París. Pero la capital alemana ya no es un lugar barato donde vivir.

"Ahora el problema es que es realmente difícil encontrar un apartamento en Berlín que no sea demasiado caro", dijo Sebastian.

Las cifras de la agencia de estadística de la Unión Europea muestran que un 52,5 por ciento de los alemanes vivía en 2014 en inmuebles de su propiedad, bastante por debajo de la media de la UE, que ronda el 70 por ciento. Pero es un abrupto contraste respecto a 2006, cuando según otro dato de la Oficina Federal de Estadística alemana, el nivel rondaba el 42 por ciento.

La fuerte demanda de vivienda está alimentando un boom de la construcción que está ayudando a apoyar la economía alemana mientras los exportadores, que tradicionalmente han tirado del crecimiento, afrontan dificultades debido a una ralentización en algunos de sus principales mercados, como China.

En los últimos tres meses de 2015, la construcción fue uno de los mayores contribuyentes al crecimiento mientras que la balanza comercial se estancó. En los primeros dos meses de 2016, la inversión inmobiliaria creció aún más, elevando la esperanza de un primer trimestre fuerte.

No obstante, preocupa cada vez más que se esté creando una burbuja inmobiliaria, al menos en algunas ciudades. Si explota algún día - un escenario que podría crearse si suben los tipos de interés, hay un mayor desempleo y cambia la demografía - los propietarios e inquilinos podrían verse perjudicados por igual, lo que supone un riesgo al crecimiento a medio plazo.

La falta de vivienda a precios asequibles también está obligando a las familias más pobres a alejarse de las ciudades, ampliando la distancia social en una de las sociedades más ricas de Europa y elevando las tensiones tras la llegada de un récord de inmigrantes - un millón - sólo el año pasado.

ESTÁNDARES ESTRICTOS

Según el Bundesbank, el volumen total de hipotecas subió un 3,5 por ciento, la mayor tasa anual en más de una década, a un récord de 1,23 billones de euros en 2015.

Esto ha llevado a Andreas Dombret, miembro del consejo de gobierno del Bundesbank, a advertir de un exceso de calentamiento del mercado inmobiliario, al menos en algunas ciudades, e instó a los bancos a cumplir sus criterios para conceder créditos, que hasta ahora han sido estrictos.

Aunque algunos culpan a la especulación de parte de la subida de los precios, otros apuntan a que la vivienda sigue teniendo poca oferta debido a la falta de construcción entre 2001-2009 cuando los costes de endeudamiento eran mucho mayores y los incentivos fiscales disminuyeron.

Además, los compradores de vivienda en Alemania siguen financiando casi un tercio de sus compras en efectivo. El ratio medio de endeudamiento ha subido sólo ligeramente desde el 70,3 por ciento en 2010 a 71,7 por ciento en 2015, según Interhyp, el mayor distribuidor de hipotecas de Alemania.

"Hablar de una burbuja inmobiliaria a nivel nacional es exagerar", dijo el consejero delegado de Interhyp, Michiel Goris.

Para Sebastian, los bancos alemanes siguen siendo demasiado estrictos. Desde que abrió su propia consultora sin ingresos estables sobre el papel, los bancos han dudado sobre si concederle una segunda hipoteca.

"Es absurdo. Debido a los procesos estandarizados, los bancos no son flexibles, no importa lo que abarate el dinero el BCE", dijo.