Anuncio
Mercados españoles cerrados
  • S&P 500

    5.254,35
    +5,86 (+0,11%)
     
  • Nasdaq

    16.379,46
    -20,06 (-0,12%)
     
  • NIKKEI 225

    40.168,07
    -594,66 (-1,46%)
     
  • Dólar/Euro

    1,0793
    -0,0036 (-0,33%)
     
  • Petróleo Brent

    87,45
    +1,36 (+1,58%)
     
  • Bitcoin EUR

    65.665,82
    +1.603,27 (+2,50%)
     
  • CMC Crypto 200

    885,54
    0,00 (0,00%)
     
  • Oro

    2.254,80
    +42,10 (+1,90%)
     
  • HANG SENG

    16.541,42
    +148,58 (+0,91%)
     
  • Petróleo WTI

    83,11
    +1,76 (+2,16%)
     
  • EUR/GBP

    0,8544
    -0,0023 (-0,26%)
     
  • Plata

    25,10
    +0,35 (+1,41%)
     
  • IBEX 35

    11.074,60
    -36,70 (-0,33%)
     
  • FTSE 100

    7.952,62
    +20,64 (+0,26%)
     

¿Tu alquiler ha subido? La culpa no es de tu casero, es de este algoritmo

La empresa de software RealPage y varias empresas de gestión inmobiliaria han sido acusadas de inflar artificialmente los precios de los alquileres.

¿Tu alquiler ha subido de precio? La culpa no es de tu casero, es de este algoritmo (Getty Creative)
¿Tu alquiler ha subido de precio? La culpa no es de tu casero, es de este algoritmo (Getty Creative) (Nora Carol Photography via Getty Images)

Muchos grandes propietarios utilizan programas informáticos de precios de alquiler para calcular lo que deben cobrar a sus inquilinos. Esta práctica está siendo investigada después de que ProPublica elaborara el pasado otoño un informe de investigación sobre la empresa de software RealPage y su algoritmo de fijación de precios de alquiler.

Varias demandas han acusado a RealPage de actuar en connivencia con los propietarios para inflar artificialmente los alquileres y limitar la oferta de viviendas. El Departamento de Justicia también está investigando.

Cómo funciona el algoritmo de RealPage para fijar los alquileres

El software recopila toneladas de datos de sus clientes, muchos de los cuales fijan el precio de decenas de miles de unidades. En total, RealPage afirma que su algoritmo de fijación de alquileres contiene datos de transacciones de arrendamiento de más de 13 millones de unidades en todo el país.

ANUNCIO

Cada día, el software recomienda un nuevo precio para cada unidad disponible. Para determinar la nueva tarifa, se basa en los datos de la competencia sobre el alquiler real que pagan los inquilinos, en lugar del alquiler anunciado públicamente.

El uso de datos privados de la competencia -aunque agregados y anónimos- para fijar los precios es uno de los motivos de preocupación de los expertos. Según ellos, esta práctica podría permitir a RealPage reprimir la competencia en el sector del alquiler, elevar los alquileres en todo el país y, potencialmente, incluso violar las leyes antimonopolio. Los expertos señalaron que RealPage también patrocina reuniones en las que se reúnen los competidores para hablar de precios, lo que también podría ser una señal de alarma de colusión.

RealPage presume de ayudar a los arrendadores a superar los resultados del mercado hasta en un 7%, es decir, los usuarios de su software pueden esperar ingresos mejores que la media del mercado, incluso en mercados débiles. Greystar, el mayor gestor inmobiliario de Estados Unidos, superó a sus mercados en un 4,8% en una recesión, según los materiales de RealPage a los que tuvo acceso ProPublica.

RealPage promete precios de apartamentos racionalizados y opciones flexibles para los inquilinos, pero el verdadero beneficio para los propietarios es hasta qué punto el software hará subir los alquileres, mucho más allá de lo que la mayoría de los administradores de propiedades están dispuestos a hacer manualmente.

Relacionado:

Nora Carol Photography via Getty Images

RealPage cree que está subiendo los alquileres en todo el país

Un vídeo, ahora eliminado, mostraba a un ejecutivo de RealPage diciendo en 2021 que el software de la empresa era uno de los impulsores de los aumentos de alquiler de dos dígitos en todo el país. Otro ejecutivo dijo que la mayoría de los administradores de propiedades dudarían en aumentar los alquileres en dos dígitos sin la ayuda del software.

Tomemos este ejemplo de Seattle: En un edificio con precios RealPage en un código postal del centro de Seattle, el alquiler subió un 33% en un año para una pareja que vivía en un apartamento de un dormitorio. En un edificio sin algoritmo de precios del mismo código postal, el alquiler del estudio de otro inquilino subió sólo un 3,9% en un periodo similar.

Los administradores de fincas no tienen por qué aceptar las recomendaciones del software: son libres de rechazar el precio del algoritmo si consideran que es demasiado alto o bajo. Pero en general, alrededor del 90% de las recomendaciones se implementan, dijeron ex empleados.

RealPage disuade a los propietarios de negociar los alquileres con los inquilinos

Uno de los desarrolladores del software de fijación de precios de RealPage dijo que los agentes de arrendamientos tienen "demasiada empatía" con los inquilinos, lo que puede llevarles a dudar a la hora de buscar los alquileres más altos. El programa automatiza el cálculo de los alquileres, lo que aumenta los ingresos de propietarios y empresas de gestión inmobiliaria.

Quizá por eso RealPage desaconseja negociar el alquiler con los inquilinos. Cuando se elimina el elemento humano de la ecuación, los beneficios parecen dispararse.

Cuando RealPage adquirió LRO, su principal competidor en precios, en 2017, la división antimonopolio del Departamento de Justicia investigó el acuerdo. La fusión finalmente se llevó a cabo, duplicando el número de unidades que RealPage tasaba y ampliando su caché de datos.

Los expertos legales han expresado su preocupación de que el software de RealPage podría estar facilitando la colusión entre clientes en lugares donde muchos de ellos lo utilizan para fijar los alquileres. En concreto, el Grupo de Usuarios de la empresa -un foro para que los clientes trabajen juntos y sugieran mejoras del software- podría ser una "señal de alarma antimonopolio", dijeron. El grupo tiene más de 1.000 miembros y dos subcomités sobre precios, que se reúnen en privado en conferencias anuales.

Días después de que ProPublica publicara su investigación sobre RealPage, un grupo de inquilinos presentó una demanda alegando que nueve de las mayores empresas de gestión inmobiliaria de Estados Unidos trabajan juntas para inflar artificialmente los alquileres, violando la ley federal.

RealPage afirma que utiliza los datos de forma "legalmente conforme"

La empresa dijo a ProPublica que "utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de una manera legalmente compatible".

RealPage señaló que los propietarios que utilizan empleados para fijar manualmente los precios "normalmente" realizan encuestas telefónicas para comprobar los alquileres de los competidores, lo que, según la empresa, podría dar lugar a un comportamiento anticompetitivo.

"Las soluciones de gestión de ingresos de RealPage priorizan la propia dinámica interna de oferta/demanda de una propiedad sobre factores externos como los alquileres de los competidores", dijo un comunicado de la compañía, "y por lo tanto ayudan a eliminar el riesgo de colusión que podría ocurrir con la fijación manual de precios."

Según el comunicado, el software de RealPage también ayuda a evitar que los alquileres alcancen niveles inasequibles porque detecta caídas de la demanda, como las que se producen estacionalmente, y puede responder a ellas bajando los alquileres.

Más noticias que te pueden interesar:

EN VÍDEO | Su próximo alquiler vacacional es una mansión flotante