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¿Quién dijo que la burbuja inmobiliaria pinchó? La enorme montaña de vivienda sin vender sigue intacta

Los precios de las viviendas han caído desde los máximos del boom de forma notable porque no hay demanda. El consenso de los expertos habla de un descenso superior al 35%. De hecho, durante los últimos cinco ejercicios, la vivienda libre ha venido registrando descensos año tras año: 1,5% en 2008, 6,7% en 2009, 2% en 2010, 7,4% en 2011 y 13,7% en 2012.

También ha bajado el esfuerzo relativo que requiere comprar una vivienda debido a esa caída de precios. El comprador necesita realizar el mismo esfuerzo económico -indicador publicado por el Banco de España que mide el porcentaje de renta que una familia tiene que destinar al pago de la cuota de la hipoteca durante el primer año de vida del préstamo- que en 2003. Ahora está por debajo del 30% pero en 2008 se disparó hasta el 50% (sin deducciones) y el 40% (restando las desgravaciones).

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Pero lo que no baja es el enorme mar de ladrillo sin vender después de seis interminables años de crisis. Y no baja porque siguen saliendo al mercado viviendas nuevas de promociones iniciadas hace tiempo. Salen menos, eso sí. En total 120.000 unidades en 2012, según datos del Ministerio de Fomento. Una cifra que queda muy lejos del máximo anotado en 2007, con 641.419 pisos finalizados, pero una cifra que demuestra que la inercia constructora es todavía potente.

Sobre todo si conjugamos ese dato con la demanda. Las cifras de venta de vivienda nueva son raquíticas y no consiguen apenas superar la cifra de inmuebles terminados y por eso permanece casi inmutable el enorme stock de vivienda nueva acabada y disponible.

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En 2012 se vendieron unas 140.000 viviendas nuevas así que el mercado sólo absorbe el equivalente a la oferta que va entrando y el stock no se drena. La cifra de 2012 además puede ser engañosa. Está algo hinchada por el efecto estimulante del fin de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda y del IVA superreducido del 4%. De hecho, el número de transacciones en el último cuarto del año se incrementó un 20,1%, lo que permitió corregir la tasa negativa del 5,2% que se registraba hasta septiembre.

El stock que el Gobierno cifra en más de 600.000 viviendas nuevas sigue por tanto ahí, así que tenemos empacho de ladrillo para muchos años. En 2013 continúa bajando el flujo de vivienda que entra en el mercado pero habrá que ver cómo evoluciona la demanda con el paro en el 27% y la banca más reticente a dar una hipoteca que un gato a meterse en la bañera.

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